[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 토지를 매수하였는데, 매매계약서와 달리 토지의 실제 면적이 작은 경우, 토지의 매수인은 매도인에게 부족한 면적 만큼의 손해배상청구를 할 수 있을까요?

민법은 매도인의 담보책임이라는 표제 하에, 수량을 지정한 매매의 경우, 매도인의 손해배상책임 등을 규정하고 있습니다.

민법 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.

제573조(전조의 권리행사의 기간) 전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.

민법 제574조가 규정하는 ‘수량을 지정한 매매’란 당사자가 매매목적물이 일정한 수량을 갖고 있다는 데 주안을 두고, 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우를 말합니다.

최근 공무원의 측량 실수로 면적이 과다 기재된 임야대장을 믿고 임야를 매수했다고 하더라도 처음부터 수량을 지정한 매매계약이 아니었다면 국가와 지방자치단체에 손해배상책임을 물을 수 없다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

A와 B는 2015년 C로부터 충남 아산에 있는 임야와 과수원을 1평(3.3㎡)당 75만원으로 계산해 총 8억 2,000만원에 매수하고 절반씩 소유권이전등기를 마쳤습니다.

그런데 아산시는 2019년 A와 B가 매수한 임야의 실제 면적이 1,483㎡인데도 1,983㎡로 잘못 표시됐다며 공간정보관리법 제84조에 따라 A와 B에게 임야대장 정정을 위한 등록사항정정신청을 하도록 통지했습니다.

이에 A와 B는 "처음부터 국가 소속 지적공무원이 측량을 제대로 하지 않은 잘못이 있고, 아산시 지적공무원도 2019년까지 잘못된 지적공부를 그대로 승인해왔다. C로부터 임야를 매수할 당시 실제 면적을 알았더라면 매매가액을 달리 정했을 것"이라며, 국가와 아산시를 상대로 "면적 감소분인 500㎡에 상응하는 매매가액 상당의 손해를 배상하라"며 손해배상청구소송을 제기했습니다.

서울중앙지법 민사24단은 A와 B가 국가와 충남 아산시를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단5292777)에서 원고패소 판결을 했습니다.

재판부는 "공무원의 착오로 실제 토지보다 많은 면적이 등록됐다가 지적공부 정정으로 그 면적이 줄어든 경우, 공부상 감소된 면적은 실제로는 그 대지에 관해 인정되지 않는 면적, 절차상 실수로 공부상으로만 존재하던 것이고, 이를 정정한 것은 그 토지에 관해 실제로 존재하는 면적으로 바로잡은 것에 불과한 것이지 이로 인해 토지 소유자가 공부상 감소된 면적만큼 실제 토지를 상실했거나 취득했어야 할 토지를 취득하지 못한 것은 아니다"라고 전제한 후,

"토지 소유자가 토지를 매수할 당시 단위면적을 기준으로 매매대금을 산정함으로써 감소된 면적에 해당하는 만큼의 매매대금을 더 지급했다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 지적공부의 정정으로 손해가 발생했다고 볼 수 없다.

A 등이 계약을 체결할 당시 단위면적당 인근 토지 시세에 공부상 면적을 곱해 매매대금으로 산정한 사실은 인정할 수 있으나, 매수토지의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과한 것일 뿐 수량을 지정한 매매라고 보기 어렵다"고 판단하였습니다.

그러면서 "A 등의 매수토지에는 지목이 다른 토지가 혼재돼 있고, 공시지가에 차이가 있었던 점 등을 감안하면 매매계약은 매수토지를 전체로서 평가한 매매대금으로 정해 이뤄졌다고 봄이 상당하다.

수량을 지정한 매매계약임을 전제로 그 감소된 면적에 해당하는 만큼의 매매대금을 더 지급하는 손해를 입었다는 A 등의 주장은 이유 없다"고 판결했습니다.

재판부는 이 사건 토지 매매계약을 ‘수량을 지정한 매매’로 보지 않아, 결국 A등의 손해배상청구를 부정하였습니다.

여기서 주목해야 할 점은 두가지로, 먼저 “토지 소유자가 토지를 매수할 당시 단위면적을 기준으로 매매대금을 산정함으로써 감소된 면적에 해당하는 만큼의 매매대금을 더 지급했다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 지적공부의 정정으로 손해가 발생했다고 볼 수 없다”는 점과,

다음으로, A 등이 계약을 체결할 당시 단위면적당 인근 토지 시세에 공부상 면적을 곱해 매매대금으로 산정하였지만, 매수토지에는 지목이 다른 토지가 혼재돼 있고, 공시지가에 차이가 있었던 점 등을 감안하면, 매수토지의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과한 것일 뿐 수량을 지정한 매매라고 보기 어렵다고 판단한 점입니다.

결국 법원은 ‘수량을 지정한 매매’의 인정에 소극적이라는 점을 명심해야할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트

저서 : 채권실무총론(상, 하)