[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 2020년 7월 주택임대차보호법에 임차인의 ‘계약갱신요구권’이 신설되었습니다. 일정한 기한 내 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 실거주 하려는 경우 등 일정한 경우 외에는 이를 거절할 수 없다는 것입니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
특히 문제되는 경우가 집주인이 실거주 목적으로 임차인의 갱신요구권을 거절하는 경우인데, 집주인의 거주권과 세입자의 계약갱신요구권 중 어느 것이 우선이 되어야 하는지가 해석상 논란이 되어왔습니다.
최근 임차인이 전 집주인(임대인)에게 임대차계약 갱신 의사를 밝혔다면 이후 이 주택을 매수한 새 주인이 실거주를 하겠다고 해도 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
B는 2019년 2월 집주인 C와 2년 기간의 주택임대차계약을 체결했습니다.
임대차계약 기간 중인 2020년 8월 임대인 C는 A에게 위 주택에 대한 매매계약을 체결했습니다. 그 다음달 임차인 B는 C에게 전세계약 연장 의사를 밝혔습니다.
이후 A는 "실거주를 목적으로 부동산을 매수한 것이므로 C와의 임대차계약기간이 끝나면 나가달라"는 취지의 건물인도청구소송을 B를 상대로 제기하였습니다.
수원지법 민사2단독은 임대인 A가 임차인 B를 상대로 제기한 건물인도청구소송에서 원고패소 판결을 했습니다(2020가단569230).
재판부는 "주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입됐다"고 전제한 후, "임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 사유가 퇴색된다"고 판단하였습니다.
나아가 "개정 법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다"고 보아, "B는 A가 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사했고, 종전 임대인이었던 C가 실제로 거주하는 것이 아니므로 A는 실제 거주를 이유로 B의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다"고 판결했습니다.
위 재판의 쟁점은 새 집주인이자 임대인인 A가 임차인 B의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부인데, 위 판결에서 주목해야 하는 점은, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 한다는 점입니다.
결국 위 기준에 따른다면, 임차인 B가 계약갱신을 요구할 당시의 임대인은 C이므로, 임차인 B는 적법,유효한 갱신요구권을 행사하였고, 종전 임대인 C가 실제로 거주하는 것은 아니므로, 새 임대인 A의 실거주 이유 갱신거절은 인정될 수 없다는 것입니다.
위 판결은 신설된 임차인의 갱신요구권의 적용범위에 대한 최초의 판결로, 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위한 위 규정의 입법취지에 입각한 판결이라 할 것입니다.
항소심 등 다른 재판부에서는 과연 어떠한 판결을 할지 지켜봐야 할 것이지만, 매수인이 집을 살 때는 기존 세입자의 계약갱신청구권의 행사기간 및 전주인과의 관계에서 위 청구권의 행사가 있었는지 여부 등에 대해 잘 살피고 거래를 진행해야 할 것입니다.
나아가 위 경우, 매수인 A가 매도인 C를 상대로 어떠한 법적 구제를 받을 수 있는지 문제될 수 있습니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트
저서 : 채권실무총론(상, 하)