[미디어파인 전문인터뷰] 정부가 잇따라 부동산 대책을 발표하면서 많은 부동산 정책이 바뀌었다. 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제가 시행되면서 집주인과 세입자 간 크고 작은 분쟁도 늘어나는 상황이다. 바뀐 주택임대차보호법(주임법)에 따른 명도소송 절차를 혼동하는 이들이 많아진 가운데 수원 강인 법률사무소 이규호 변호사를 만나 부동산 명도소송이란 무엇인지, 주요 쟁점에 관한 해결책은 무엇인지 알아봤다.
Q. 실거주하려는데 세입자가 나가지 않는다. 어떻게 대응해야 하나?
A. 집주인이 실거주 의사를 밝혔음에도 세입자가 퇴거하지 않으면 집주인은 명도소송을 진행할 수 있다. 명도소송이란 집주인이 불법 세입자를 대상으로 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송이다. 부동산 점유이전금지가처분과 함께 진행한다. 경매를 통해 부동산 소유자가 바뀌었는데도 불구하고 기존 세입자가 인도를 거부하는 때도 활용할 수 있다.
Q. 명도소송은 어떤 상황에서 활용할 수 있고, 어떤 순서로 전개되는가?
A. 주택임대차보호법과 관련해 세입자가 갱신요구권을 행사했을 때 집주인이 실거주 목적으로 갱신을 거부한다고 통지하는 때도 있다. 이때 세입자가 건물 인도를 거부하면 집주인은 명도소송을 제기한다. 명도소송은 일반적으로 4개월가량이 소요된다. ‘소장작성 및 접수▶세입자에게 소장 도달▶서면으로 공격과 방어▶변론기일▶판결’의 절차를 거친다.
Q. 명도소송을 효과적으로 진행하기 위해 준비할 것이 있나?
A. 조속히 마무리하고자 한다면 재판에서 임대차계약의 해지 및 종료 사실을 입증해야 한다. 이와 함께 명도소송 당사자가 실제 해당 부동산에 살고 있는지 확인하는 ‘점유관계 확인’ 과정이 필요하다. 그러므로 명도소송을 진행하기에 앞서 전화나 문자, 메신저, 내용증명 발송 등을 통해 임대차 계약 해지 통지를 해야 한다. 이후 부동산점유이전금지가처분신청이나 명도소송을 진행할 수 있다.
Q. 명도소송 승소 판결문이 나왔음에도 세입자가 이사 가지 않는다면 어떻게 해야 하나?
A. 불법점유가 발생했다면 명도소송과 동시에 점유이전금지가처분 절차를 밟아야 한다. 세입자가 있는 상황에서 함부로 진입하거나, 짐을 처분하는 행위는 주거침입죄가 성립될 수 있기 때문이다. 점유이전금지가처분을 신청하면 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지할 수 있다.
Q. 명도소송을 거치지 않고 부동산 분쟁을 해결하는 방법은 없나?
A. 많은 집주인이 소정의 이사비를 주고 자진 인도하도록 하는 방법을 활용한다. 다만 이사비에 대한 이견으로 성사되지 않는 경우가 있다. 최근엔 명도소송을 진행하기 앞서 변호사의 입회하에 임차인과 합의를 하기도 한다. 임대차 계약에 앞서 제소전화해를 하는 것도 한가지 대안이다. 제소전화해란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는 화해를 말한다. 확정판결과 같은 효력을 지녀 조서를 바탕으로 강제집행도 가능하다.