분양권분쟁을 끝내려면 [신경철 변호사 칼럼]

신경철 변호사l승인2021.12.07l수정2021.12.07 13:04

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[미디어파인 전문칼럼] 많은 사람들이 ‘내 집 마련의 꿈’을 가지고 있다. 집 값 자체가 오른 상황이다 보니 집을 마련하기 위해 대출을 받는 것이 당연시된 상황이다.

하지만 돈이 있다고 해서 무작정 집을 구매할 수 있는 것이 아니다 보니 많은 사람들이 분양권 당첨 등을 통해 집을 소유하기를 원한다. 분양권이란 건축사에서 사업계획승인을 받은 후 건설한 부동산에 청약을 통해 입주민을 모집하거나 재개발로 건설한 주택 중 남은 수량을 일반인에게 공급할 때 분양을 받을 수 있는 권리를 의미한다.

청약이나 분양권당첨이 워낙 어렵다 보니 분양권에 당첨되거나 분양권을 매수한 사람들을 매우 좋아하는 경우가 많지만 이 중에는 사기도 워낙 많기 때문에 계약 전 계약서를 정확하게 확인하는 것이 필요하다. 혹시라도 과장되거나 거짓된 내용은 없는지 이미 누군가가 계약된 것은 아닌지 자세하게 따져봐야 한다.

분양권의 경우 그 자체만으로도 프리미엄이 형성되는 경우가 많다 보니 입주를 하기 보다는 파는 경우도 많다. 분양권 전매란 주택을 분양 받은 사람이 제3자에게 그 지위를 넘겨 주어 입주자를 변경하는 것을 의미한다. 하지만 현재 분양권 전매의 경우 정부의 정책에 의해 제한되어 있기 때문에 주의해야 한다. 합법적으로 분양권을 전매하려면 분양권 전매 제한 기간이 지난 이후여야 한다. 만약 전매 제한 기간 이내에 분양권을 다른 사람에게 넘기게 된다면 주택법위반으로 처벌을 받게 될 수 있다.

주택법 제 65조 제 2항에 따르면 분양권을 불법적으로 전매한 경우 주택공급계약이 취소되며 분양권 매도자, 매수자, 중개인은 3년 이하의 징역이나 3000만원 이하의 벌금형에 처하게 된다. 아파트, 택지 등 각종 부동산 분양권의 불법 전매행위를 통한 분양권 거래가 민사적으로 유효한지 여부에 대해 무효로 판단한 일부 하급심 판결이 선고되고는 있지만, 대법원은 기본적으로 유효라는 입장을 취하고 있어, 불법전매기간내 매매 후 분양권의 프리미엄이 급격히 상승하는 경우 분양 계약자와 매수인 사이에서 분쟁이 발생하는 경우도 많다.

몇몇 사람들은 부동산 중개인의 중개를 통해 중개계약을 체결하는 경우도 있는데 그렇다고 하더라도 계약 관련자들의 인적사항들을 제대로 알지 못하는 경우가 대부분이다. 이 경우 사실상 손해배상청구나 분양권자명의변경절차이행청구를 제대로 행사하지 못하게 될 수 있다.

매도인의 경우 명의이전을 전매제한 기간 후에 해주기 때문에 추후에 분양권를 매수인에게 승계하는 과정에서 프리미엄이 많이 붙은 경우 추가금을 요구하는 경우가 많은데 매수과정에서 매도인에게 각종 권리확보서류나 인감증명서를 받아두지만 매도인 입장에서 명의이전하기 전에 추가금을 요구해서 매수인이 받아들이지 않는 경우 계약파기를 통보하는 경우도 비일비재하다.

이러한 경우 아무래도 계약 자체가 불법이다 보니 대처하지 못하는 사람들이 많은데, 만약 통상적인 매매계약 과정에서 매도인이 계약파기를 한 경우라면 상황에 따라 분양권처분금지가처분, 손해배상청구, 분양권자명의변경절차이행청구 민사소송를 제기해볼 수 있다.

분양권분쟁의 경우 불법전매 외에도 다양한 분쟁이 발생될 여지가 다분하다. 하지만 개인이 합법 여부를 판단하기가 어려운 만큼 전문변호사의 도움을 받는 것이 현명한 방법이라고 할 수 있다.

최근에는 민간임대주택(공공지원 및 장기일반)이 임대료 상승률 제한에 따른 연 5% 이내 임대료, 2년 단위 재계약으로 최장 10년의 장기 거주, 청약통장 및 주택유무와 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 가능해 청약조건이 까다롭지 않아 수요자들의 인기를 끌고 있다.

이러한 민간임대주택은 당첨되는 경우 시행사와 임대차계약을 체결하게되며 이러한 임차권에 대해서는 민간임대주택에 관한 특별법이 적용되며 동법에는 임차권양도금지규정이 없어 계약서를 분석하여 일반 분양권전매와 다르게 접근하는 방식이 필요하다.(신경철 변호사)

신경철 변호사  .

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