▲ 사진 출처=픽사베이

[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법“이라고 함)은 최근 권리금 규정을 신설하여 임차인의 권리금을 제도 아래서 보호할 수 있게 하였습니다.

그러나 모든 법규정이 그렇듯, 이런저런 권리금 관련 분쟁이 생겼을 때 법원의 법해석을 통해 구체적 결론을 도출할 필요성이 생기는 것인데, 특히 임대인의 기존 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위를 어느 범위까지 인정할 것인지 여부가, 위 규정 해석에 있어 가장 중요한 법해석 문제라 할 것입니다.

▲ 사진 출처=픽사베이

최근 기존 임차인이 소개한 신규 임차인에게 상가 임대인이 "임대인에게 권리금 요구를 하지 않겠다"는 확약서를 요구해 임차권 양도가 무산됐다면, 임대인은 기존 임차인에게 권리금 회수 방해에 따른 손해를 배상해야 한다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

B, C(이하 ‘B 등’이라 함)는 2015년 3월 A에게 서울 서초구의 한 상가를 보증금 3,000만 원에 월세 160만 원으로 2년 간 임대했습니다. 또 바닥권리금(상가 위치와 영업상 이점 등의 대가로 주고받는 돈)이라는 명목으로 A로부터 2,000만 원을 받는 특약도 맺었습니다.

임차인 A는 이 상가에서 공인중개사 사무소를 운영했는데, 계약 갱신으로 임대차 기간은 2020년 3월 말까지로 연장됐습니다. 그러던 중 A는 2020년 3월 초 새로운 임차인 D를 구해 임차권 양도 의사를 밝혔고 B 등도 이에 동의했습니다.

이후 두 달여가 지난 뒤 A는 D와 임차권을 양도하고 권리금 6,000만 원을 받기로 약정을 맺는 한편, B 등에게 D와 임대차계약을 맺을 것을 요청했습니다. 하지만 B 등은 D에게 '임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다'는 확약서를 요구했고, 이를 D가 거부하면서 A의 임차권 양도가 무산됐습니다.

A는 B 등에게 보증금과 바닥권리금을 반환받은 뒤 "현재 서초 지역 공인중개사 사무소의 권리금은 8,000만 원가량인데, B 등으로부터 반환받은 2,000만 원을 제외하면 약 6,000만원의 손해를 입었다"는 취지로 B 등을 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다.

서울중앙지법 민사25단독릉 임차인 A가 임대인 B와 C를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 "피고들은 A에게 500만원을 지급하라"며는 취지로 원고 일부승소 판결을 했습니다(2020가단26995).

A의 주장에 대하여 B 등은 "상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지의 방해행위에 대해 적용되는 것"이라며 "임대차는 2020년 3월 합의해지로 종료돼 해당 조항이 적용될 수 없다"고 반박하였습니다.

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이에 대하여 재판부는 "임대차계약은 A가 새 임차인을 구해 승계시킬 때까지 연장된 것으로 봄이 타당하다"며 "B 등은 바닥권리금 명목으로 수령한 돈을 신규임차인이 되려는 자에게 포기할 것을 요구했고, 이는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 방해행위에 해당한다"고 판단한 후,

"임대차 종료일 당시 상가 권리금은 3,000여만 원이고, A는 이 중 2,000만 원을 B 등에게 회수했다. A가 배상받을 손해액은 1,000여만 원이다. 감정결과에 따른 권리금 상당액 중 A가 회수할 수 있는 시설 등에 관한 평가액이 700여만 원인 점 등을 종합하면, B 등이 A에게 배상할 손해액은 500만 원으로 제한함이 적절하다"고 판결했습니다.

위 사안은 첫째, '임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다'는 확약서를 요구한 것은 권리금회수 방해행위에 해당한다는 점,

둘 째, 법상 방해행위의 종기 관련 임대차 종료시점을 어떻게 보아야 하는지에 대하여, 재판부는 임대차계약은 A가 새 임차인을 구해 승계시킬 때까지 연장된 것으로 보았다는 점,

마지막으로, 설사 임차인에 대한 임대인의 손해배상책임이 인정된다 하더라도, 제반 사정을 참작하여 그 손해배상액을 정하여야 한다는 점, 

이상 세가지 점의 주의하여 읽어보아야 할 것으로 사료됩니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]

서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트

박병규 이로 대표변호사  .

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