[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주택임대차보호법은 주택 임차인의 보호를 위해 묵시적 갱신 그리고 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다’고 규정하고 있는데, 집주인이 내세우는 '실거주 목적'이 거짓이거나 표면적인 것에 불과할 경우, 이에 대한 입증책임은 과연 누구에게 있는 것일까요?
최근 이와 관련하여, 집주인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 실거주 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
A(임대인, 원고)는 2017년 1월 B(임차인, 피고)에게 서울 소재 아파트를 보증금 8억원에 월세 240만원으로 2년간 임대했습니다. 이들은 2018년 11월 월세를 300만원으로 올리는 한편 계약기간은 2021년 1월까지로 하는 임대차계약을 갱신했습니다.
A는 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 B에게 자신이 실거주하겠다며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지를 했습니다. B는 같은 해 11월 "조건을 변경해서라도 임대차계약기간을 2년 더 연장하고 싶다"며 갱신을 요청했습니다. 하지만 A는 내용증명 등을 통해 실거주를 목적으로 갱신거절 의사를 밝혔습니다.
이후 A(임대인, 원고)는 B(임차인, 피고)가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 B를 상대로 건물인도소송을 제기하였습니다.
서울중앙지법 민사86단독은 임대인 A가 임차인 B를 상대로 제기한 건물인도소송에서 "B는 A에게 아파트를 인도하고, 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정 월세 상당액인 월 300만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"는 취지로 원고 승소 판결을 했습니다(2021가단5013199).
재판부는 "개정 주택임대차보호법상 ‘실거주 목적’ 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다.
임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다"고 전제한 후,
"개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있다. 개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 ‘실거주 목적’을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다"고 판단하였습니다.
그러면서 "B는 A에게 ‘실거주 목적’을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다. B가 주장하는 사정만으로는 A의 갱신거절이 실제 거주 목적 없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다"고 판결했습니다.
위 판결의 결론은 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있고, 반면 임차인에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정의 존재에 대한 주장·입증 책임이 있다는 것입니다.
재판부는 이와 같은 결론이 도출된 논거로,
첫째, ‘실거주 목적’ 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하는데, 임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다는 점,
둘째, 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있는 점을 들고 있습니다.
결국 집주인이 ‘실거주 목적’으로 갱신요구를 거절한 경우, 임차인은 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정에 대한 주장·입증을 하지 못하는 한 임대차계약 만료시에 주택을 인도해주어야 하고, 다만 사후적으로 일정한 요건이 성립한 경우 주택임대차 보호법 제6조의3 제5항의 손해배상책임만을 임대인에게 물을 수 있는 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트