[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 구분소유된 상가건물의 분쟁과 관련하여 자주 발생하는 쟁점이, 집합건물 내 상가 분양과 독점업종 보장의 문제입니다.
최근 부동산 신탁사로부터 상가를 분양받아 건물 2층에서 카페를 운영하던 구분소유자가 바로 아랫층인 1층에 대형 프랜차이즈 카페인 스타벅스가 입점한 데 반발하며 신탁사와 스타벅스 측을 상대로 영업금지 및 손해배상청구 소송을 제기했지만, 패소한 판결이 있어, 이를 소개하고자 합니다.
아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
<사안의 개요>
A는 2018년 7월 B신탁사로부터 성남시 수정구 소재 상가 건물 2층을 51억여원에 분양받아 카페 영업을 했습니다. 그런데 B신탁사가 2020년 2월 위 상가 1층에 대해 스타벅스와 전세권설정계약을 맺고 영업하도록 했습니다.
이에 A는 "B신탁사 등은 이미 상가 2층에서 카페를 하고 있는 A에게 동의를 받지 않아 관리규약을 위반했다. 스타벅스코리아는 위 상가 1층에서 커피전문점업을 영위해서는 안되고, B신탁사는 영업이익 감소, 장래의 권리금 감소 및 폐업으로 인한 비용 등 손해액 8억원을 지급하라"는 취지로 B신탁사와 스타벅스코리아를 상대로 소송을 제기하였습니다.
<법원의 판단>
서울중앙지법 민사16부는 A가 B신탁사와 스타벅스커피코리아를 상대로 제기한 영업금지등청구소송에서 원고패소 판결을 했습니다(2020가합571201).
이 건물 관리규약 제11조의2에는 '전유부분의 업종지정 또는 변경이 다른 구분소유자의 영업에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 동의를 받아야 한다'고 규정돼 있었습니다.
재판부는 "A가 제출한 관리규약은 이미 전유부분 불허 업종 지정이 돼 독점적 지위가 인정되는 구분소유자에게 관리규약 변경 등에 관한 동의권을 부여한 규정으로 봄이 타당하다.
이 관리규약으로 A씨가 소유한 전유부분에 커피전문점에 대한 업종지정 등이 이뤄졌거나, 스타벅스의 영업에 관해 관리규약이 설정되거나 변경됐음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 판단한 후,
"전유부분 업종 지정과 관련한 집합건물법 제29조 1항은 '규약의 설정·변경·폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다'고 규정돼 있다.
이 규정의 취지는 특정 점포에서 업종을 정한 구분소유자에게 그 업종을 독점운영토록 보장하는 의미로서 규약 폐지의 필요성으로 인해 구분소유자들이 받게 될 이익과 불이익을 비교형량 하라는 데 있고, 관리규약은 이를 구체화한 규정"이라 해석 한 후,
"관리규약상 '불허업종 지정'이 되어 있는 전유부분은 약국 영업만이 가능하게 되어 있는 이 사건 상가 P호, Q호뿐이다. 스타벅스가 상가 1층에서 영업하는 것이 A의 권리를 위법하게 침해한다고 볼 수 없다"고 판단했습니다.
이 사안의 쟁점은, 이 사건의 경우 “전유부분의 업종지정 또는 변경이 다른 구분소유자의 영업에 특별한 영향을 미치는 경우”에 해당하는지 여부인데, 법원은 이에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.
재판부는 관리규약상 '불허업종 지정'이 되어 있는 전유부분만이 관리규약 제11조의2에 의해서 보호되는 범위라 보았고, 원고의 경우는 이에 해당하지 않는다고 판단한 것입니다.
결국 집합상가를 분양받거나 매수한 경우, 관리규약 등을 통하여 ‘불허업종 지정’이 된 경우라고 판단된 경우에 한하여, 위와 같은 사안에서 독점업종 보장의 이익을 누릴 수 있다는 점을 명심해야 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트