[미디어파인=정하연 변호사 칼럼] 임차인 P는 2015년 1월경, 임대인 L이 소유한 서울시 성동구 소재 상가 건물을 임차하기로 하고, 최초 계약 기간을 2015년 3월 1일부터 2017년 2월 28일까지 정하고 커피전문점 영업을 시작했다.
최초 계약 당시, 임차인 P는 임대인의 요구에 의해 ‘제소전 화해조서’ 작성에 동의를 해주었다. 화해조항 중에는 ‘2017년 2월 28일 원상 복구하여 인도한다’는 내용과 ‘권리금 등은 일체 인정하지 않는다’ 등이 있었으나, “큰 의미 없이 일상적으로 들어가는 내용일 뿐”이라는 임대인과 중개인의 말에 임차인 P는 큰 걱정을 하지 않았다. 또한 당시에는 상가건물임대차보호법상 권리금보호 조항이 없었기 때문에 권리금에 대해서는 임대인에게 항변할 수 없을 것이라고 판단했다.
그 이후 2017년 1월경 재계약을 앞둔 시점이 되자, 임대인 L은 임차인 P를 찾아와 상가임대차보호법상 임대료 인상범위를 초과하는 임대료 인상을 요구하면서 ‘건물이 매각되거나 신축될 경우 임차인은 아무 조건 없이 명도 한다’, ‘점포 사용 면적이 줄어들더라도 임차인은 임대인에게 책임을 묻지 않는다’ 등 임차인에게 일방적으로 불리한 특약사항을 20개나 요구했다.
그러면서 임대인 L이 원하는 조건을 수용하지 않을 경우, 2015년경 받은 제소전 화해조서의 ‘2017년 2월 28일 원상 복구하여 인도한다’는 화해조항을 내세워 임차인 P와의 계약을 해지할 것이며, 임차인 P가 명도하지 않을 경우 ‘강제집행’을 통해 내쫓겠다고 압박했다.
심지어 임차인 P가 영업 중인 매장에 불쑥 찾아와 행패를 부리며 고성과 욕설을 뱉기도 했다.
임차인 P는 ‘제소전 화해조서’가 불리하게 작용할지 모른다는 생각에 난감했지만, 그렇다고 임대인 L이 요구하는 임대료 인상이나 불리한 특약조건을 수용할 수는 없었다.
임차인 P는 ‘제소전 화해조서’에 대해 서울동부지방법원에 ‘청구이의의 소’를 제기하며, 임대인이 강제집행을 시도하는 것을 막기 위해 ‘강제집행 정지’를 동시에 신청했다.
임차인 P가 신청한 ‘강제집행 정지 신청’은 법원에서 받아들여졌고, 이로써 임차인 P는 ‘제소전 화해조서’에 대한 이의를 제기하는 ‘청구이의의 소’를 진행해 나갈 수 있었다.
결국 임차인 P는 2017년 11월경 서울동부지방법원을 통해 당해 임대차계약이 존속되고 있음은 물론 최대 5년간 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있음을 확인받았다. 이로써 더 이상 임대인 L이 ‘제소전 화해’를 근거로 무리한 요구를 하지 못하게 됐고, 비로소 임차인 P는 안도할 수 있었다.
임차인 P의 법률대리를 맡았던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사는 “임대인이 ‘제소전 화해조서’를 내세워 임차인에게 무리한 요구를 하고, 이를 강압적으로 관철시키고자 이른바 ‘갑질’을 하는 경우가 종종 있다. 제소전 화해조서는 과거 임차인을 명도하기 위한 수단으로 활용된 경우가 많았다. 그렇기 때문에 화해 조항을 작성할 때 임차인은 신중을 기해야 한다”고 조언했다.
정하연 변호사는 “다만, 2015년 상가임대차보호법에 권리금회수기회를 보호하는 조항이 신설되며, 임대인이 정당한 사유 없이 기간이 만료되었다는 이유만으로 임차인을 내쫓기는 어려워졌기 때문에 무조건 ‘제소전 화해’를 기피할 필요는 없다. 오히려 임차인에게 필요한 경우도 있기 때문이다. 만약 이미 성립된 화해조서로 인해 문제가 발생된 임차인의 경우에는 즉시 법률적 대응 방안을 마련해야 하고 원활한 대응이 이루어진다면 소송을 통해 충분히 구제받을 수 있다”고 설명했다.
‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울)은 상가관련 법률을 전문으로 하는 로펌으로서 상가임대차, 상가권리금, 경업금지 등 상가관련 법률 사건을 주로 다루고 있다.