[미디어파인=김재윤 변호사 칼럼] 임차인 L은 2011년 1월부터 부산광역시 해운대구 소재 상가 건물을 임차(보증금 5,000만원, 월차임 220만원)해 5년 째 미용실 영업을 하고 있었다. 이후 임대차계약은 2016년 12월 31일까지 연장됐다.
임대인 C는 2016년 9월경 계약만료를 약 3개월 앞두고, 상가를 직접 사용할 계획이라고 하며 임차인 L에게 임대차계약 종료 및 상가명도를 통보했다.
임차인 L은 지난 5년 이상 일구어 놓은 유·무형의 가치(바닥 권리금, 인테리어 및 시설, 영업가치 등)가 계약기간이 5년 이상 됐다는 이유로 한 순간에 물거품이 돼 버리는 상황에 처했다.
상가건물임대차보호법은 2015년 5월 ‘권리금회수기회의 보호 등’ 조항을 통해 상가임차인의 권리금회수 기회를 보호받을 수 있도록 개정되었지만, 해당 법 규정이 5년 이상 된 임차인에 대해 적용되는지 여부가 담당재판부마다 엇갈리는 가운데 오히려 임차인이 패소하는 경우가 많은 상황이었다(관련 대법원판례는 당시 뿐 아니라, 현재에도 전무한 상황이다).
임차인 L은 고심 끝에 상가임대차 법 상 ‘권리금회수 기회의 보호’를 주장하기로 하고, 신규임차인이 되려는 자를 구해 권리금계약을 체결한 후, 임대인 C에게 신규임차인과 상가임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다.
임대인 C는 처음에는 임차인 L이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절하다가, 나중에는 과다한 임대료인상을 요구하며 계약을 체결해 주겠다고 했으나, 끝내 임대인 C와 신규임차인과의 계약은 무산되었고, 임차인 L은 권리금손해를 입게 됐다. 이후 임차인 L은 임대인 C가 요구하는 임대료조건으로 다른 신규임차인을 찾아보기 위해 노력했으나 계약종료 시점까지 다른 신규임차인을 구할 수는 없었다.
이에 임차인 L은 계약종료 시점(2016년 12월경)에서 임대인 C에게 상가건물을 명도해 주고, 임대인 C를 상대로 ‘권리금손해배상 청구’ 소송을 제기했다. 양측 간의 법적 분쟁은 2017년 3월경 조정에 회부되며 한 차례 조정 절차를 거쳤으나 끝내 화해는 성립되지 않았고, 이후 권리금 감정평가 등을 거치며 법원의 법적 판단을 받게 됐다.
2018년 3월 29일 부산지방법원 동부지원 담당재판부는 임차인 L에 대한 전부 승소를 선고하며, “상임법 권리금보호 규정이 계약갱신권이 인정될 경우만을 적용하려는 취지였다면, 본문이 아닌 단서로 적용제외 사유를 둘 이유가 없어 보이고, 법문 규정에 없는 제한을 해석에 의해 덧붙이는 것은 법 해석의 한계를 넘은 것이다. 또한, 임차인이 설치하지 않은 위반시설로 인해 임차인으로서 어떤 의무 위반이 있다는 것인지 알 수 없고, 이와 관련된 철거의무를 임차인이 부담한다고 할 수 없으므로 철거비 명목으로 공제한 보증금 상당액도 반환하라”고 판시했다.
임차인 L의 고문변호사로서 소송제기 전(법적고지 및 증거확보 등) 협의부터 소송까지 일체의 과정 담당했던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사는 “수도권과 달리 부산지역에서는 5년 이상 된 임차인이 권리금소송에서 승소하는 사례를 찾기 어려웠다. 본 사건의 판결로서 그 시발점이 될 수 있기를 바란다.”고 기대감을 전하며, “상가임차인이 상임법 상 권리금보호 규정의 적용을 받기위한 결정적인 요소는 임대차기간이 아니라, 계약만료 전 임대인에 대한 법적고지, 신규임차인 확보, 권리금계약 체결과 유지 및 파기 등의 과정에서 임차인으로서 이행해야 할 의무사항을 이행하면서 임대인 측 대응에도 철저한 법적판단을 통해 대처하는 것이라 할 수 있다. 또한 이러한 과정들이 장래 객관적인 증거로서 입증 가능하도록 대비해야 한다. 이렇듯 소송 전 과정에서 충분한 주의를 기울이지 않을 경우, 임대차기간을 떠나 임차인이 패소하기 쉬운 것이 현재 권리금소송이라 할 수 있고, 실제 많은 임차인들이 패소하고 있다. 그러나 임차인이 법률요건을 갖추고, 법적 의무를 성실하게 이행하며 법률적 판단에 따라 대처할 경우, 임대차기간에 상관없이 모든 임차인들이 승소할 수 있다.”고 당부했다.
‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울)은 상가관련 법률을 전문으로 하는 로펌으로서 상가임대차, 권리금소송, 명도소송, 보증금반환, 경업금지 등을 주로 다루고 있다.