[미디어파인=정하연 변호사 칼럼] K씨(임차인)는 2004년 10월부터 서울시 소재 상가건물을 임차해 치과 병원을 운영했다. 해당 상가의 건물소유자(임대인)는 모 은행 법인이었는데, 이후 이 건 임대차계약은 갱신을 거듭해 2016년 11월경까지 계약이 연장되었다.
건물주 측은 계약 만료를 약 2개월 앞둔 2016년 9월 경, K씨에게 ‘임대차 계약기간 만기에 따라 계약을 해지한다.’고 통보했다.
K씨는 상가임대차계약을 더 연장하고 싶었지만 건물주 측은 자신들의 계열사가 입주해야 한다는 이유로 계약연장을 거부했고, 결국 K씨는 재계약을 포기하고 2015년 5월 13일에 개정된 상가임대차보호법에 따라 권리금회수 기회를 보호받기로 했다.
2016년 11월경, K씨는 해당 병원을 인수할 의사가 있던 신규임차인 C씨와 권리 양도양수 계약(권리금계약)을 체결한 뒤, 건물주 측에게 신규임차인 C씨를 적극적으로 주선하면서 관련 협의를 이어나가며, 건물주 측의 권리금회수 방해 행위 행위에 대한 증거 확보도 병행했다.
끝내 건물주 측은 임차인 K씨가 주선한 신규임차인 C씨와 임대차계약을 체결해 주지 않았고, K씨와 신규임차인 C씨의 권리금계약은 파기됐다.
이에 K씨는 건물주 측을 상대로 ‘권리금 소송’을 제기했고, 건물주 측은 이에 대한 반소로 ‘건물 명도소송’을 제기했다. 소송은 수차례의 변론 과정을 거치며 치열하게 진행됐다.
2018년 12월 7일, 서울중앙지방법원 담당재판부는 권리금 손해배상 청구소송의 선고기일에서 “상가건물에 관하여 장기간 임대차가 이루어졌다고 해서 임대차기간에 형성된 유무형의 재산적 가치가 소멸한다고 보기 어려워 임대차기간이 5년을 초과한 장기 임차인에 대하여도 권리금 회수 기회를 보장하지 않을 이유가 없으며, 건물주 측은 정당한 사유 없이 세입자가 이 사건 점포에 관한 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 피고(건물주)는 원고(임차인)에게 약 8,500만원의 손해를 배상할 책임이 있다.”고 선고하며, 임차인 K씨의 손을 들어줬다.
상가 세입자 K씨의 법률 대리인 및 고문변호사를 맡은 ‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사는 “상임법에서 권리금회수 기회를 보호하는 법률이 신설되기 전에는 임차인이 투하한 자본만을 권리금으로 판단했고, 투하한 자본은 영업을 영위하는 기간 동안 회수해 갈 수 있다는 입장이었다. 그러나 지금의 권리금보호 규정은 임차인의 영업활동의 결과로 형성된 지명도 등 ‘무형적 가치’까지도 보호하기 위한 취지로 신설되었다. 그러므로 오히려 오랜 기간 영업해 온 임차인에게 보호해 줘야 할 ‘무형적 가치’는 더욱 크다고 할 수 있다.”고 했다.
또한, ‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울) 이상언 사무부장은 “권리금소송에서 패소하는 임차인의 사례를 보면 소송 제기 전 신규임차인을 임대인에게 적극 주선하지 않았거나, 건물주 측의 권리금회수 방해 증거를 충분히 확보하지 못했거나, 일방적으로 권리 주장을 한 경우가 많다. 관련 분쟁을 겪는 상가임차인은 가급적 계약만료 3~6개월 전부터 유효한 증거 확보를 위해 주의를 기울이며, 법률적인 대처를 해 나가야 승소 가능성을 높일 수 있다.”고 당부했다.