[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 아파트 단지 내의 상가와 주택, 주상복합건물 등 상가측과 주택측의 이해관계가 대립되어 다툼이 자주 일어나고 있습니다.
최근 상가에는 5대 분량의 주차공간만 방문객들을 허용하는 입주자대표회의의 결의에 대해, 입주자대표회의는 아파트단지 안에 있는 상가의 임차인과 방문객이 지하주차장에 주차하는 것을 방해해서는 안 된다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
2004년 분양된 A아파트의 주차면적은 약 1,000평 규모로, 주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 있어 A아파트와 상가 입주민들은 통행카드를 발급받아 출입했습니다.
상가 방문객들은 정문 경비원에게 개별적으로 허락을 받아 주차장을 이용해왔으나 입주자대표회의가 2019년 1월 회의를 열고 5대 분량의 주차공간만 방문객들에게 허용하도록 결의했습니다.
이때문에 상가 방문객들이 불편을 겪자 최씨는 입주자대표회의에 주차장을 개방할 것을 요구하면서 상가주차장 사용방해금지청구소송을 제기했습니다.
대구지법 민사11부는 A아파트 상가 임차인 최모씨가 입주자대표회의를 상대로 제기한 상가주차장 사용방해금지청구소송(2019가합207213)에서 최근 원고승소 판결을 했습니다.
재판부는 "집합건물의 공용부분은 구조나 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 사용을 지분의 비율에 따라 제한할 수 없고, 집합건물법도 공유자가 집합건물의 용도에 따르는 한 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있다"며,
"합리적인 범위 내에서는 공용부분의 사용방법에 대해 관리자회의 등을 통해 정할 수 있지만 객관적·합리적으로 보았을 때 공용부분의 사용목적에 어긋나게 하는 것은 무효"라고 판단한 후,
"상가 방문객들의 지하주차장 사용을 제한하게 되면 통행이 불편해 최씨 등 상가 입점자들이 영업에 상당한 지장을 입을 수 있는 반면, 입주자대표회의는 주차장 출입을 전적으로 배제하지 않더라도 경비원에게 방문목적을 말하고 출입증을 받아 주차하는 방법 등으로 불법주차 근절 목적을 어느정도 달성할 수 있다"
"따라서 상가 방문객들의 주차장 사용자체를 방해해서는 안 된다"고 판시했습니다.
위 판결의 핵심은 세가지 점인데, 첫째는 집합건물의 공용부분은 지분 비율에 따라 사용제한을 하지 못한다는 점, 둘째는 객관적,합리적 범위를 넘은 관리자회의 등의 결정은 무효라는 점, 셋째는 불법주차는 방문객에게 출입증 발급으로 근절 가능한 것이기에 이 사건 입주자대표회의의 결의는 공용부분의 사용목적에 어긋나는 것으로 무효라고 본 점입니다.
대법원은 "민법 제263조에서 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있다고 규정하고 있으나, 집합건물법 제10조 2항은 집합건물의 공용부분에 관해서는 공유에 관한 민법 규정이 적용되지 않음을 명시하고 있다. 같은법 제11조는 각 공유자가 그 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있고 이는 강행규정에 속하므로 규약으로도 공유자가 공용부분을 사용하는 것을 금지하거나 제한할 수 없다"(2018다260138)고 판단하고 있습니다.
위 판결 역시 위 대법원의 판단과 그 궤를 같이하고 있는 바, 특히 결의의 무효에 대한 나름의 기준을 정하고, 이 사건 사실관계에서 위 기준에 따라 입주자대표회의의 결의의 무효를 판단하였다는 점에 그 의의가 있다할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트