[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 유치권이라고 합니다(민법 제320조)
임차인이 임차건물에 공사비용 등을 지출한 경우, 임차인은 유치권을 주장할 수 있을까요?
최근 건물 임차인이 임차건물에 인테리어 공사비용 등을 지출하였다고 하더라도 임차인이 임차건물에서의 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 아니하므로 건물 임차인에게 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권은 인정되지 않는다는 판결이 있어, 이를 소개하고자 합니다.
Ｂ축산업협동조합은 2014년 11월 4일 김○○ 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 토지 및 건물'이라 한다)에 관하여 근저당권을 설정하였고, 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2019년 4월 17일 임의경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 한다)가 개시되었습니다.
원고는 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 2019년 8월 14일 이 사건 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후 2019년 8월 28일경 이 사건 경매절차를 승계하였습니다.
피고는 2019년 6월 11일 이 사건 경매절차에서 이 사건 토지 및 건물의 임차인 겸 근저당권자로 보증금, 대여금 채권 등을 권리신고함과 아울러 같은 날 이 사건 건물 중 '객실 52개 인테리어, 개·보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2000만 원'을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 이 사건 건물 중 1층 일부, 2층에서 7층, 9층을 점유하고 있습니다.
원고가 피고의 이 사건 토지 및 건물에 관한 유치권 부존재 확인의 소를 제기하였고, 피고는 이 사건 건물의 임차인으로 인테리어 공사비용 및 시설재산 등 3억 2,000만원 상당을 피담보채권으로 한 유치권을 가지고 있다고 다투었습니다.
수원지방법원 민사부는 원고 승소판결을 하였습니다(2019가합28259).
재판부는 “민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 할 것인데,
을 제4 내지 8호증의 각 영상 또는 기재만으로는 피고가 투입한 비용이 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고가 위 시설물의 설치를 위하여 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다”고 판단하였습니다.
나아가 재판부는 “설령 피고 주장의 비용이 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들 을 제3호증의 기재에 의하면, 피고는 2018년 4월 10일경 김○○과 이 사건 건물 중 일부를 임차하는 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 제5조)을 인정할 수 있고,
이에 의하면, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물에 공사비용으로 지출한 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 하였다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결 등 참조).
따라서 이 사건 토지 및 건물에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니한다.” 고 판단하였습니다.
사안에서 쟁점은 첫째, 유치권으로 담보되는 피담보채권으로 유익비나 필요비가 무엇인지? 둘째, 임대차계약서에 원상회복의 특약이 있을 때 유익비 등 상환청구권의 포기로 보아 유치권 행사가 제한되는지? 라 할 것입니다.
첫 번째 쟁점과 관련하여, 민법은 제626조에서 임차인의 상환청구권이라는 표제 하에, “① 임 차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.” 라고 규정하고 있습니다.
문제는 필요비와 유익비가 무엇인지인데, 법원은 ‘임대차의 목적물에 대해 지출된 것’에 한하는 것으로 보아, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 보고있습니다. 따라서 사안의 경우 피고 주장의 비용 등은 유익비나 필요비가 아니어서 유치권이 성립할 수 없는 것입니다.
다음으로 일반적인 상가임대차계약의 경우, 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 하는 특약, 소위 ‘원상회복 특약’을 하는 경우가 많은데, 법원은 이 경우 필요비 또는 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 보기에, 사안의 경우 결국 피고 주장의 유치권이 성립하지 않습니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트
저서 : 채권실무총론(상, 하)