[미디어파인 시사칼럼] 매매계약이나 경매로 부동산을 취득한 뒤 명도소송에 휘말리는 경우가 있다. 대표적인 예가 부동산의 법정지상권이다. 매입을 마친 부동산임에도 상대가 지상권을 주장한다면 매입자는 소유권을 취득한 의미를 잃게 된다. 이 경우 소송이라는 불필요한 절차를 거쳐야 하는 만큼 매매에 앞서 위험요소를 점검하는 것이 좋다.
실제 경매로 컨테이너 창고나 벽돌집이 남아있는 부동산을 낙찰받는 뒤 해당 물건에 법정지상권이 성립해 난처한 상황에 놓이는 경우가 있다. 대지 사용을 위해 건물 소유자와 협의를 진행하고자 해도 연락두절 등으로 상황이 여의치 않을 수 있다. 이러한 상황에선 어떻게 대응해야 할까.
우선 법정지상권의 개념을 명확히 알고 적절한 대응 방법을 선택해야 한다.
법정지상권이란 한 사람의 토지와 그 위의 건물이 어떤 사정으로 각각 그 임자가 달라졌을 경우에 법률이 그 건물 임자에게 인정하는 권리를 말한다. ① 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것 ② 토지나 건물 중 일방이 매매·증여·국세징수법에 의한 공매· 강제경매 등의 원인으로 처분되어 토지와 건물의 소유자를 달리할 것 ③ 건물철거의 특약이 없을 것 등의 요건을 갖춰야 관습법상 법정지상권이 성립한다.
법정지상권은 건물주의 권리를 보호하기 위함이다. 대지 소유자가 바뀌면 대지 내 건물이 무단 철거되는 등 건물주의 권리가 훼손될 수 있기 때문이다. 그렇기 때문에 경매를 통해 부동산을 낙찰받아도 법정지상권이 성립하고 있으면 대지 내 건물 내외부에 침입하거나 임의로 훼손할 수 없다.
이러한 지상권은 관습상의 지상권과 법정지상권으로 구분된다. 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말하기 때문에 지상공작물뿐 아니라 지하공작물도 포함된다.
이렇게만 보면 법정지상권이 있는 부동산을 매입한 이의 손해가 막심할 수 있다. 부동산 매입자는 어떤 방식으로 대응할 수 있을까. 우선 관습법상 법정지상권의 성립요건을 충족하는지 파악하고, 지료청구와 법정지상권 소멸청구로 대응할 수 있다.
토지소유자는 법정지상권자에게 지료를 청구할 수 있다. 땅을 빌려주는 대가로 금전을 청구하는 것이다. 만약 물권을 가진 이가 협의를 거부하거나, 일방적으로 잠적했다면 대지 소유주는 지료청구소송을 할 수 있다.
두 번째 방법은 법정지상권의 소멸청구다. 소송을 가더라도 물권 소유자가 지료를 지불하지 않을 수 있다. 이러한 상황이 장기화되면 대지 소유주의 피해가 누적될 수밖에 없다. 이에 현행 법에서는 특정 액수로 정한 지료를 청구한 이후 2년이 경과하거나 2년분 이상의 지료가 체납될 경우 대지 소유주는 건물에 대해 법정지상권의 소멸청구를 주장할 수 있도록 규정하고 있다.
끝으로 부동산 법정지상권을 둘러싼 소송은 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 기존 판례를 꼼꼼히 따져 자신의 권리를 지키는 것이 중요하다. 분쟁을 줄이고 원만한 해결을 위해서는 양질의 법률 서비스를 받는 것이 효과적이다.(청주 직지법률사무소 윤한철 변호사)