[미디어파인 전문칼럼] 올해 연말까지 수도권에서 약 26조원의 토지 보상금이 풀릴 것이라는 전망이 나온 가운데 이로 인해 발생할 수 있는 문제에 대한 우려의 목소리 또한 높아지고 있다. 수십조 원을 웃도는 토지보상금이 합의 보상 과정에서 누군가는 혜택을, 누군가는 손해를 본다는 점이 문제점으로 대두되고 있기 때문이다.
국가 혹은 공공기관이 주택 신축 사업 시행 시 사업부지 확보가 필요한 경우가 발생하는데 이때 시행자는 해당 구역의 토지 소유자로부터 토지 소유권을 취득하려 하며 이러한 과정을 토지소용과정이라고 한다. 이 과정에서 토지 소유자와 사업 시행자 간의 의견 차이가 발생하게 되는데 이때 토지소유자들이 최대한 자신의 보상 권리를 주장하지 못한다면 정당한 보상을 받기 어려워진다.
자신의 보상 권리를 주장하고 만족스러운 토지보상을 받기 위해서는 토지소유자가 받을 수 있는 보상금의 종류나 항목이 어떠한 것들이 있는지 파악해야 한다.
본인 소유의 도로가 있다면 그 도로가 어떤 역할을 하는지 주장하는 것이 평가 가치를 높일 수 있다. 두 필지의 연결된 토지가 있을 경우 일단지 개념을 적용해 두 필지 모두 높을 평가를 받을 수 있으며 주택용 건물을 소유하고 있다면 이주정착비, 주거이전비, 이사비용을 모두 청구할 수 있다.
또한, 미리 사감정을 받아 놓는 것이 시세와 비슷한 보상금을 받는데 도움이 된다. 특히 재개발, 재건축에서 현금청산금액이나 보상금을 받을 때 원칙적으로 법원 혹은 수용재별 및 이의재결 단계의 위원회에서 지정한 감정평가업자의 감정평가를 기준으로 금액이 정해지는데 이 때 사감정을 통해 미리 시세에 미치는 정상적인 가격을 받아 놓는다면 공감정을 할 때 그보다 더 많이 떨어지는 것을 예방할 수 있다.
만약 제시한 보상금액이 만족스럽지 못하여 협의가 결렬되면 시행자는 지방토지수용위원회에 수용 재결을, 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청할 수 있다.
이러한 두 과정을 통해서도 합리적인 보상금액을 제시 받지 못했다면 토지 소유자는 행정 소송을 제기할 수 있으며 보다 신속한 과정을 원한다면 이의재결을 생략하고 수용재결 후 바로 행정소송 진행이 가능하다. 참고로 이의신청은 재결서를 받은 30일 이내 중앙토지수용위원회에 신청해야 하며 행정소송은 60일 이내에 제기해야 한다.
토지보상 대상자라면 토지수용 과정뿐 아니라 보상대상까지 확실하게 인지하고 있어야 한다. 토지보상액 산정은 취득하는 토지, 권리, 영업손실 그 밖에 토지에 과한 비용까지 포괄하고 있기 때문에 고려해야 할 점이 방대하다.
또한, 보상 범위 및 금액 산정 역시 토지수용법, 부동산 가격 공시에 관한 법률, 한국은행법, 건축법 등 적용되는 법률이 다르기 때문에 관련 사건의 경험이 많고 신뢰할 수 있는 전문변호사의 도움을 받는 것을 권장한다.(법무법인 오현 황원용 변호사)