[미디어파인 시사칼럼] 최근 부산경찰청이 임차인 몰래 노숙자 등 바지매수자에게 명의를 넘기는 ‘깡통전세’ 수법으로 빌라 152채 임대차보증금 361억 원을 편취한 조직을 적발, 전세사기 일당 113명을 사기 혐의로 검거했다는 소식이 전해졌다. 사기혐의로 적발된 일당 중에는 공인중개사, 중개보조원, 법무사 등도 포함되어 있었다.
이들은 임대차보증금을 주택도시보증공사(HUG) 보증한도인 공시가의 150% 수준으로 최대한 높게 책정해 사기에 이용했는데, 전세계약과 매매계약을 동시에 진행하면서 임차인 몰래 바지매수자에게 명의를 넘기고 임대인(매도인)으로부터는 수천만 원 리베이트를 챙기는 수법을 사용한 것으로 조사됐다.
특히 이들은 임차인들에게 “HUG가 보증하기 때문에 임대차보증금을 떼일 염려가 없다”고 안심시키며 이사비 지원, 중계수수료 면제 등 특혜를 제시하며 임대차계약을 맺도록 유도했다. 이 같은 수법으로 수도권 일대 빌라 152채의 임대차보증금 361억 원 상당을 편취한 것.
현재 이른바 ‘빌라왕’ 사건을 비롯해 전세사기 피해가 잇따르자 정부가 예방책과 피해 구제책 등 특단의 대책 마련에 속도를 내고 있는 가운데 그간 전세사기 피해자들과 관련 업계의 요구가 컸던 ‘임대인 변경 시 임차인에게 고지 의무화’가 정부 대책에 포함될지 귀추가 주목되고 있다.
실제 현재 국토부는 법무부를 비롯한 관계기관과 임대인이 변경됐을 때 이를 임차인에게 고지하도록 의무화하는 방안을 놓고 논의 중으로 이는 임대인이 소유권 변경 사실을 임차인에게 고지할 의무가 없다는 제도적 허점을 악용해 전세보증금 반환 능력이 없는 이에게 집을 팔고 잠적하는 등의 사례가 늘어나자 피해 예방책이 필요하다는 지적을 반영한 움직임이라 볼 수 있다.
부동산 사기 사안의 경우 금액대가 남달라 사안의 피해를 입은 입장은 물론 혐의에 연루된 입장 역시 기민하고 정확한 대응을 펼칠 필요가 크다. 이는 관련된 사례를 통해 보다 자세히 알 수 있는데 부동산 매매과정에서 매수인인 고소인에게 매도인이 거래의 중요 정보를 제공하지 않았고, 부동산에 처분권한이 없음에도 매매하였다는 사기 혐의로 고소당한 경우다.
참고로 부동산 거래 시 매수인의 매매계약 체결 여부를 결정짓는 매우 중요한 사실에 대해서는 매도인에게 신의성실의 원칙상 매수인에게 고지할 의무가 있다. 여기서 ‘중요한 요소’란 장차 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있을 정도의 사실로서 매수인이 그러한 사정을 고지받았더라면 매매계약을 체결하지 않거나 매매대금을 지급하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우를 말한다.
이에 만약 매도인이 부동산 거래여부를 결정할 만한 ‘중요한 사실’을 고의로 숨긴채 매수인에게 부동산을 매도하고 대금을 교부 받았다면 매수인은 민사적으로는 매매계약을 해제하고 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있으며 형사적으로는 매도인을 사기죄로 고소할 수 있게 된다.
이사기 사건에서는 피해자가 고소 시 주장한 기망뿐만 아니라, 수사기관에서 기망으로 판단하는 부분까지도 문제될 여지가 있기에, 해당 매도인은 법률 전문가와 함께 사안에 있어 관련 증거들을 면밀히 검토하여 거래과정에서 고소인에 대하여 매도인으로서 제공하여야 하는 정보를 모두 제공하였다는 것을 입증하는데 집중했다.
이를 위해 제3자가 연관되어 있는 부분에 대하여는 필요에 따라 사실 확인서를 적절히 활용하여 사실관계를 명확히 하는 동시에 계약의 특이성이나 지역 특성 등에 대하여도 상세히 설명하여, 해당 거래가 언뜻 보기에는 비정상적으로 보일 수도 있으나, 사정을 모두 알게 되면 법적으로 문제가 될 것이 없는 정상 거래인 점을 피력한 결과 수사기관은 사기 혐의에 대한 불송치를 결정했다.
이처럼 사기고소 대응 시에는 사실관계를 정리하는 단계에서부터 과연 거래관계에서 기망이 있었는지 여부에 대한 면밀한 검토가 필요하다. 그 과정에서 형사전문 노하우를 지닌 정확한 법률조력을 활용한다면 부당한 처벌에 노출되지 않을 수 있음을 기억해둬야 한다.(남양주 법무법인 법승 최정아 변호사)