[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
주택임대차보호법에 따르면, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임대인의 갱신거절권이 예외적으로 인정됩니다.
임대인이 실제 거주하겠다며 임차인의 계약갱신요구를 거절할 때 ‘실거주 의사의’ 존재에 대한 입증책임은 누구에게 있을까요? 나아가 그 입증은 어떠한 정도에 이르러야 할까요?
이와 관련하여 하급심의 구구했던 판결을 정리한 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
A는 2019년 1월경 B 등에게 서울 서초구 소재 아파트를 보증금 6억 3,000만 원에 2019년 3월 8일부터 2년간 임대하기로 하는 임대차계약을 체결했습니다.
A는 2020년 12월 17일경 B 등에게 “A와 배우자, 자녀가 해당 아파트에서 거주할 계획이라 임대차계약을 갱신하지 않겠다”는 의사를 표시했습니다. 그러자 B 등은 닷새 뒤 A에게 계약갱신을 요구했습니다. 이에 A는 다음해 1월 4일경 “임대차계약 만료 후 본인이 실제 거주할 계획”이라며 갱신 요구를 거절했습니다.
이후 임대인 A는 임차인 B 등을 상대로 아파트의 인도를 구하는 소송을 제기하였습니다.
1, 2심 법원은 “B 등은 A로부터 임대차 보증금을 반환받음과 동시해 부동산을 인도하라”는 취지의 임대인(원고) A 승소 판결을 했습니다.
대법원 민사2부는 A가 B 등을 상대로 제기한 건물인도소송에서 원고승소 판결을 한 원심을 파기하고 사건을 원심인 서울중앙지법으로 돌려보냈습니다.(2022다279795)
재판부는 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다”고 전제한 후,
“‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명했다고 해서 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것”이라는 기준을 제시하였습니다.
나아가 “이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다”고 보다 구체적인 기준을 제시하였습니다.
아울러 “A측은 계약 만료 전에는 자신과 가족이 거주할 예정이라고 했다가 소장에서는 본인 또는 본인 부모가 거주할 예정이라고 했는데 바뀐 주장에 대한 합리적 설명이 없다.
A와 그 배우자는 이 사건 아파트 외 인근 아파트와 다른 지역 주택도 소유하고 있는데, A가 임대차계약의 갱신 거절을 할 무렵 A는 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, A의 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로 이들이 계약 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다.
A 는 자신의 부모가 지방에서 해당 아파트의 근처에 있는 병원에 다녔는데, (앞으로) 해당 아파트에 거주하며 진료받기 위함이라고 했지만 A 부모의 외래확인서를 보면 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다.
부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다”고 판단하였습니다.
임대인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신청구를 거절하여 소송으로 번진 경우, 임대인에게 ‘실제 거주하려는 의사’가 있는지 여부에 대한 증명책임의 소재 및 그 판단기준에 대하여 하급심에서 견해가 엇갈렸는데, 위 대법원 판결을 통하여 이를 정리하였다는데, 나름 중요한 의미가 있는 판결이라 할 것입니다.
위 대법원 판결은 첫째, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임이 임대인에게 있다는 점을 명백히 하였고.
둘째, ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명만으로는 인정될 수는 없고, 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있다는 것,
즉, 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다는 기준을 제시하였습니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트