계약갱신청구권 행사 부동산명도소송시 주의사항 [박설아 변호사 칼럼]

박설아 변호사l승인2021.10.22l수정2021.10.22 18:21

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[미디어파인 전문칼럼] 실 거주를 할 테니 집을 비워달라고 세입자에게 통보했는데 세입자는 주변 전세값이 너무 많이 올라서 갈 곳이 없다며 계약갱신요구권을 행사 하겠다면 집주인은 명도소송을 할 수 있을까?

임대차3법이 시행된지 1년이 지났지만 전셋값이 급등하면서 집주인과 세입자 간의 분쟁이 일어나고 세입자를 내보내기 위한 '부동산 명도소송'도 늘어나고 있다.

새 임대차3법으로 임차인의 계약갱신청구권 행사가 가능해지고 세입자가 첫 2년 후 연장해서 2년을 더 살 수 있게 되면서 임대인이 갱신청구권을 거부하는 경우 여러 분쟁이 발생하면서 임대인과 임차인 간 건물인도 청구 (건물 명도) 소송이 늘어났기 때문이다.

집주인과 세입자 간 분쟁은 끊임없이 발생해 왔는데, 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우는, 임차인이 차임을 2기 이상 연체하는 경우, 임대인 동의없이 주택 일부 또는 전부를 전대한 경우, 임차한 주택을 고의 또는 과실로 주택 일부〮전부를 파손한 경우, 임대인이 주택을 철거, 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있을 때, 임대인이 목적 주택에 실거주하는 경우 등이 있다.

정당한 사유로 임대인이 임차인과의 계약을 해제하거나 갱신을 원하지 않는 상황에서 원만히 해결이 되면 좋지만 실제로 임차인과 문제가 발생하는 경우가 많고 이때 임대인이 건물인도소송, 명도소송을 고려할 수 있는데, 소송을 하기 위해 알아두어야 할 사항들이 있다.

부동산 명도소송을 하기 전에 우선 임차인과 계약해지를 통보하는데 이때 명확한 의사표시를 위해 내용증명을 활용하는 것이 좋다. 내용증명 발송 후에도 임차인이 해당 부동산을 퇴거하지 않으려 한다면 명도소송을 진행할 수 있는데 중요한 것은 본 소송을 제기하면서 부동산점유이전금지가처분 신청을 함께 해야하는 것이다.

부동산 점유이전금지가처분은 본 소송(명도소송)을 진행하는 동안 임차인이 부동산 점유상태를 타인에게 이전하여 변경하게 되면 명소소송에서 승소 판결을 받아도 효력발생이 어렵기 때문이다.

이 경우 해당 부동산의 새로운 점유자를 상대로 또 다시 소송을 제기해야 하는 상황이 발생할 수 있기에 임대인의 명도청구권 효력을 보전하기 위해 점유이전금지가처분 절차를 밟아야 하는 것이다.

이처럼 건물명도소송은 임차인이 점유권리가 없음에도 퇴거하지 않을 때 점유자, 임차인을 상대로 진행하게 되는데 소송과정에서 예측불가한 상황들이 발생할 수 있으므로 사전에 충분히 법률적 검토를 하고 진행하는 것이 바람직할 것이다.(법무법인 태일 박설아 변호사)

박설아 변호사  .
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