공매소송 사안 전반적 법률 조력 활용 중요 [민병환 변호사 칼럼]

민병환 변호사l승인2021.11.24l수정2021.11.24 16:07

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[미디어파인 시사칼럼] 최근 이명박 전 대통령 부부가 서울 강남구 논현동 사저 등을 일괄공매 처분한 효력을 정지해달라며 낸 집행정지 신청이 대법원에서 최종 기각됐다는 소식이 전해졌다. 대법원이 이 전 대통령 부부가 한국자산관리공사를 상대로 낸 공매처분 집행정지 신청사건을 심리불속행 기각한 것. 여기서 심리불속행 기각은 형사사건을 제외한 상고심에서 원심판결에 법 위반 등 특정 사유가 없는 경우 본안 심리를 하지 않고 상고를 기각하는 결정이다.

공매란 국제징수법에 의한 압류재산을 환가하거나 형사소송법에 있어서 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 것을 말하는 것으로 국가기관이 강제권한을 가지고 행하는 매매를 말한다. 경매가 민사집행법을 근거로 일반 사적인 채무관계를 해결하고자 하는 것인 반면, 공매는 국세징수법 등을 근거로 공적인 관계 채무관계를 해결하고자 하는 것으로 부동산이나 동산의 매각을 통해 서로의 관계를 풀고자 하는 것을 목적으로 한다.

이러한 공매도 법률적 행위이기 때문에 관련해 다양한 분쟁이 발생할 수 있다. 앞서 살펴본 것과 같이 공매처분 취소소송도 그 중 하나이다. 관련해 보통 공매로 소유권을 확보했음에도 불구하고 이전 거주자가 집을 비워주지 않아 법적 다툼을 벌이는 공매명도소송 등이 흔한 편이다. 그렇다면 공매명도소송에 있어 주의할 점이나 대응전략에는 어떤 것들이 있을까.

권리를 취득했음에도 그 권리 행사에 어려움이 발생한다면 당황스러울 수밖에 없다. 따라서 아는 것이 힘이라는 말처럼 문제가 생기기 전 어떤 분쟁이 발생할 수 있고 어떻게 풀어나가야 하는지 미리 살펴봐둘 필요가 있다.

실제 경매나 공매 등을 통해 부동산 취득을 준비하고 있다면 다양한 고민이 뒤따른다. 그중 하나가 바로 ‘애써 낙찰 받은 건물에서 사람이 나가지 않으면 어쩌지?’라는 생각이다. 특히 공매 부동산의 경우 세금체납 등을 원인으로 국가가 강제적으로 진행하는 경우가 많기 때문에 소유자와 세입자의 의견이 적극적으로 반영되지 않아 반감을 표출하기 쉽다. 그 과정에서 부동산을 점거하는 상황이 빚어질 수 있는 것이다.

참고로 경매의 경우 거주자나 세입자를 내보내기 위한 인도명령이 있지만, 공매의 경우 인도명령 제도가 없다. 공매에 입찰하려고 할 때 낙찰 받기 전 반드시 점유자 명도에 대한 준비를 해둬야 하는 이유이다. 만약 실제 명도소송이 진행된다면 보통 8개월에서 1년이라는 시간이 소요될 수 있음을 알아둬야 한다. 물론 이 모든 절차를 개인적으로 진행할 수 있지만 부동산전문변호사 등을 통한 법률 조력을 활용한다면 그 기간을 전반적으로 단축시킬 수 있다.

본격적으로 공매명도소송에 대한 내용을 살펴보자. 공매로 부동산을 낙찰 받은 뒤 잔금까지 납부했지만 이전 거주자가 명도해주지 않을 경우 일반적으로 이사비용을 주면서 회유하는 방법을 쓰곤 한다. 하지만 이 방법이 100% 통하는 것은 아니다. 이에 또 다른 방법으로 내용 증명을 보내 점유자를 압박할 수도 있다. 다만, 회유되지 않는 경우에서는 내용증명을 보내도 원하는 것을 얻지 못하고 시간만 지체되는 일이 허다하다.

따라서 다음과 같은 경우에는 신속하게 명도소송을 고려해보는 것이 좋다.

‣ 공매 또는 경매 낙찰 후 명도 요청에도 불구하고 권원이 없는 점유자가 임의 명도하지 않을 때
‣ 임대차 계약기간이 종료했음에도 건물을 비우지 않고 점유하는 경우
‣ 임차인이 주택 2개월, 상가 3개월 이상 임대료를 밀린 경우
‣ 임차인이 임대인 동의 없이 새로운 임차인에게 임대(전대)한 경우

부동산 명도소송의 경우 앞서 언급한 것과 같이 준비에서 판결, 집행까지 1년 이상의 기간이 필요하다. 사안이 간단하고 크게 다툴 점이 없더라도 6개월 정도는 걸린다. 이때 소송이 진행되는 사이에 점유자가 바뀌면 기존 명도소송에서 승소한다고 하더라도 바뀐 점유자에게 해당 판결문에 기하여 강제집행을 하는 것은 불가능해진다. 판결문의 대상자가 바뀌었기 때문에 다시 명도소송을 진행해야 하는 상황이 빚어질 수 있다. 명도소송 제기 전 점유이전금지가처분 또는 가압류 같은 절차가 필요한지 살펴봐야 하는 이유이다.

또한 명도소송의 경우 승소하면 끝이라 생각할 수 있지만 진정한 끝은 강제집행까지 완료됐을 때라고 봐야 한다. 명도소송 승소 판결 이후 신청을 통해 집행문을 확보해야 문제 부동산에서 점유자의 집기, 짐 등 일체 유체동산을 빼내는 실질적인 권리 행사가 가능해진다. 다만 그 과정에서 점유자가 굉장히 비협조적일 수 있다. 따라서 소송 전후 강체집행까지 예기치 못한 변수를 줄이기 위해서라도 전문변호사 등 법률 전문가의 도움을 활용할 필요가 있음을 기억해두자.(민병환 법률사무소 민병환 변호사)

민병환 변호사  .
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