[미디어파인 시사칼럼] 부동산 시장 과열이 식지 않는 가운데 자산가들 사이엔 건물 상속이나 증여를 할 시 발생할 수 있는 세금에 대한 고민도 깊어지고 있다.
부동산 가격이 계속 치솟는 만큼 생전에 증여를 해서 증여세를 내는 것이 좋은 지, 아니면 상속을 해 세금을 내는 것이 좋은지에 대한 상담이 늘고 있다.
상속세란 자연인의 사망을 계기로 무상으로 이전되는 재산의 취득자에게 과세되는 조세를 말하는 것으로, 상속인은 상속세의 납부의무자가 된다. 상속세의 최고 세율은 50%에 달해 고액 상속의 경우, 상속 재산의 절반을 세금으로 납부해야 할 수도 있다.
증여 역시 세금이 부과된다. 재산이 무상으로 이전되는 경우엔 공제 한도액에도 제한이 있어 미리 준비를 하는 것이 좋다.
이렇듯 부동산은 사안마다 법률적인 문제가 복잡해지므로 전문변호사의 도움을 초기부터 받는 것이 중요하다.
다음으로 건물 상속 시 세금 차이를 비교해본다면 토지와 아파트 등 일반 건물은 모두 상속·증여세의 과세대상이 되고 세율 등에서는 기본적으로 차이가 없다.
다만, 재산가액 평가 방법에 있어 다소 차이가 있는데 이를 이해하기 위해서는 먼저 상속·증여세 재산가액의 평가 순서를 알아야 한다. 토지나 건물 등 부동산의 재산가액 평가는 원칙적으로 시가, 감정가, 기준시가(토지의 경우 개별공시지가) 순서로 이뤄진다.
시가는 그 해 상속·증여재산이나 이와 유사한 동일 평형 등의 매매 사례가 상속개시일로부터 6개월 전후(증여의 경우 증여일 전 6개월 증여일 후 3개월)에 있는 경우 그 매매가액으로 정해진다.
단지 내 유사한 매매사례가액이 있는 아파트 등과 달리 전답, 임야, 대지, 단독주택, 상가건물 등은 비교 가능한 시가를 찾기 어려운 경우가 많다. 만약 상속받은 부동산의 시가와 기준시가의 차이가 크다면 향후 양도세 폭탄을 대비한 전략을 잘 짜두는 것이 좋다.
그런데 상속세를 낼 돈이 없어 상속재산인 부동산을 매각해야 할 경우가 생기는데, 이때는 사망일로부터 최소 6개월이 지난 시점에 매매 계약을 하는 게 유리하다.
사망 후 6개월 이내, 사망 전 2년 이내에 매매 계약이 되는 경우에는 그 매매가액이 상속재산 평가액이 돼 상속세가 증가하기 때문이다. 통상 공시지가가 실거래가의 60~70% 정도 수준이라는 것을 감안하면, 세금을 30~40% 정도 더 내는 셈이다.
따라서 당장 세금 낼 돈이 없다면 해당 부동산을 납세 담보로 제공한 뒤 연부연납 신청을 하는 방법을 고려해도 좋다.
만약 빌딩을 상속받을 때 낼 세금을 최대한 줄여보고 싶다면 부담부 증여를 고려해보길 바란다. 해당 부동산에 있는 주택담보대출, 전세 보증금 등의 부채도 함께 포함해 증여하는 것으로 증여세 과세표준을 낮춰줘 증여세를 줄일 수 있다.
쉽게 말하면 건물을 상속받을 때 월세보다 전세가 많은 것이 유리하다는 것이다. 전세는 임대 계약이 만료되면 보증금을 반환해야 할 의무가 있으므로 상속증여세법에서는 이를 피상속인의 부채로 봐 상속세를 계산할 때 공제해 주고 있다.
부담부 증여를 할 경우 증여자는 증여 재산평가액 중 채무액에 대해 양도소득세를, 재산을 물려받는 사람은 채무액을 제외한 부분에 대해 증여세를 부담한다. 이 경우, 양도차익은 채무액에서 취득가액을 뺀 금액인데, 양도세는 증여자가 부담하므로 세금에 대한 절세 혜택이 있다.
이렇게 상속받는 부동산에 따라 상속이든 증여든 내는 세금은 천차만별이다. 따라서 관련 경험이 풍부하고 상속 업무를 전문적으로 맡는 부동산상속전문변호사의 도움을 받아 초기부터 체계적으로 준비하는 것을 권한다. 그래야 가족들이 재산을 두고 다투거나 원치 않는 세금을 더 내야 하는 안타까운 상황이 생기지 않을 것이다.(김수환 변호사)