[미디어파인 시사칼럼] A씨는 B병원 부지와 건물을 산 뒤 소유권 이전 등기를 마쳤다. 그러나 병원 측은 퇴거하지 않았다. 이에 A시는 지난해 B병원의 강제퇴거를 위한 명도소송을 제기했고 승소했다.
분쟁은 여기서 끝나지 않았다. B병원은 시를 상대로, 보상금 증액 청구 소송을 냈고, 법원은 A시 측에서 병원에 1억 8천여 만 원을 지급하라는 판결을 내렸다.
명도와 보증금 및 보상금 문제는 임대인과 임차인의 오랜 갈등이다. 정부기관과 기업, 기업과 기업, 개인과 기업, 개인과 개인. 모두에게 발생할 수 있으며, 실제 다양한 사건들이 이 같은 상황에서 발생해 왔다. 그러나 각각의 문제는 사건이 민감하고, 사안마다 복잡한 사연을 안고 있다 보니 관련 법률과 판례를 검토하여 꼼꼼한 대응을 해야 한다.
그렇다면 명도소송 등 대표적인 부동산 분쟁 갈등은 무엇이며, 법률 분쟁에 어떻게 대응해야 할까.
세입자의 무단 점유엔 ‘명도소송’, 그 구체적인 방법과 유의할 점은 명도(明渡)란 토지, 건물 등을 점유하는 자가 주거인을 퇴거하게 하고 토지 등을 인도하는 절차다. 즉 명도소송은 부동산 실질 소유자인 매수인이 대금을 지급했음에도 부동산을 점유하고 있는 세입자가 부동산 인도를 거절할 때에도 제기할 수 있다.
명도소송은 대체로 경매를 통해 부동산 소유주가 바뀌었을 때 진행되는 경우가 많다. 매수인이 부동산을 낙찰 받고 부동산 인도명령 신청을 하였으나 인도명령 대상자가 부동산 인도를 거절할 때 제기할 수 있고, 인도명령 신청 기간이 지난 후에도 제기할 수 있다.
그 뿐만 아니라 임대차 계약 만료 후, 인도명령 대상자 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우 등에도 진행할 수 있다. 명도소송은 합법적으로 부동산을 인도받는 절차지만, 부동산 소유자역시 임대차보호법상 문제될 부분은 없는지 사전에 체크해야 한다.
예컨대 계약 갱신 통보시기에 불합리한 부분은 없었는지, 개정 법률이나 유사 판례 등을 살펴야 한다. 또한 명도소송 진행 전에는 ‘부동산점유이전금지 가처분’을 신청해야 한다.
부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위한 법적 조치이다. 목적물의 현상을 명도소송에서 승소한 후 집행할 때까지 그대로 유지하게 하는 것이다. 부동산점유이전금지가처분은 목적물 본 집행까지 채무자가 목적물의 점유 이전할 우려가 있을 경우에 행한다. 가처분을 하지 않으면, 승소하여 집행권원을 얻더라도 현실적인 만족을 얻지 못하게 될 수 있다.
부동산점유이전금지가처분은 명도소송 전에 제기해야 한다. 명도소송 후 강제집행을 해야 하는 상황에서 목적물을 제3자가 점유하고 있다면 새로운 점유자를 상대로 다시 법적 조치를 취해야 할 수 있고 이 과정에서 손해를 입을 수 있기 때문이다.
전세금 반환을 보장을 받기 위해서는 계약 전에 등기사항전부증명서, 근저당 설정 여부 및 채권최고액 확인해야 하고, 전입신고를 하고 확정일자 받아야 하며, 전세보증보험에 가입하는 등 각별히 주의해야 한다.
전세보증보험의 경우 주택도시보증공사에서 운영하는 보험으로, 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금 반환을 책임지는 상품이다. 만약 전세, 월세 계약 전에 충분한 조치를 취하지 못해 보증금반환을 받지 못할 상황에 놓였다면 보증금반환청구소송을 진행해야 한다. 승소 판결을 받고 부동산을 압류하고, 경매를 신청할 수 있다.
부동산 관련 민사 사건은 큰 비용이 오가는 경우가 많고 다양한 쟁점이 문제된다. 소송까지 진행되면 막대한 정신적, 경제적 손해가 생기는바, 가능한 한 사전에 법률 자문을 받아 분쟁을 대비하고, 사후에는 적극적으로 합의점을 찾는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.(전주 김은강 법률사무소 김은강 변호사)