[미디어파인 시사칼럼] 부동산 시세의 오름세가 잠시 주춤해졌다고는 하지만 아직도 내 집마련은 어려운게 현실이다.하지만 어렵게 내 집 마련을 해서 입주를 했다 하더라도 집에 여러가지 하자가 발견되어 불편함을 호소하는 경우가 있다.
이러한 하자는 미관상 좋지 않은 것은 물론이고, 안전상의 문제를 일으킬 수 있는 만큼 확실하게 하자보수에 대한 청구와 정리를 하는 것이 좋다.
공동주택관리법에서 말하는 하자란, 공사상의 잘못으로 건축물의 안전상, 기능상, 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 의미한다. 만약 이러한 하자가 부실공사로 인해 발생한 것이라면 당연히 건설사에서 하자보수책임을 져야 한다.
단, 당사자가 집을 소유하고 있는 것이 아니라 월세나 전세로 거주를 하는 있는 상황이라면 임대인에게 이 사실을 알려서 임대인이 건설사 등과 상의해서 이에 대한 보수를 진행해야 한다.
반면 분양을 통해서 입주를 하게 된 상황이라면 시공사에 직접 과실에 대한 책임을 물을 수 있다. 이 경우 먼저 전문 변호사의 도움을 받아 안전진단검사 등을 신청해볼 수 있다. 하자로 인해 건물이 붕괴될 우려가 있다고 판단이 된다면 건물 내력구조부에 문제가 있는 것으로 인정될 수 있고, 이외에 공사과정 중 균열, 비틀림 등이 일어난 경우라면 공사나 시설 중 하나로 인정될 수 있다.
이러한 경우 건설업자나 매도인은 책임을 져야 한다. 이 때 이용 가능한 것이 바로 ‘하자보수보증금’이다. 처음 건물이 공사를 시작하기 전 계약을 체결할 때 하자보수보증금을 지불하게 되는데, 이는 일종의 담보라고 한다.
만약 일정기간 내에 하자가 생긴 것으로 확인이 된다면 이 금액을 통해 보수를 할 수 있다. 법적으로 종류에 따라 내력구조부별 하자와 시설공사의 하자로 나누고 있는데, 하자종류에 따라 하자담보책임기간을 다르게 정하고 있다.
내력구조부별 하자는 구조안전을 위협할 정도로 중대한 하자를 의미하는데, 사업주체는 담보책임기간 내에 하자발생에 대한 손해배상책임을 지게 되며, 이에 대한 하자담보책임기간은 10년으로 매우 길다.
만약 해당 기간이 지나면 시공사에 더이상의 하자담보책임을 물을 수 없으므로 변호사와 함께 해당 기간이 지나기 전에 대응하는 것이 필요하다.
하자가 심각한 상황이라고 하더라도 일반인이 규모가 큰 건설사를 상대로 하자보수를 청구하는 것이 쉽지 않다. 제대로 대처하지 못할 경우 그 피해를 고스란히 감수해야 하는 만큼 처음부터 전문변호사와 함께 대응해야 한다.
하자보수보증금의 경우 건축물의 입주민 과반수 이상의 동의가 필요한데, 시공사가 동의하지 않아 보증금을 사용하지 못하게 되며 소송기간이 길어질 수 있다.
그리고 세대별 입주민들의 의견을 모으고 강력하게 추진을 하는 것이 어렵기 때문에 건설건축전문변호사에게 이러한 업무를 위임해서 빠르게 진행하는 것이 유리하다.
하자보수보증금 사용 외에도 소송이 필요할 수 있고, 법적으로 고려해야 할 부분이 많은데, 관련 지식이 부족한 상태로 대응하게 된다면 시간과 비용만 낭비하게 되는 것이므로 변호사와 함께 시작하는 것이 바람직하다.(법무법인 로드맵 남기룡 변호사)