[미디어파인 시사칼럼] 상임법 제10조 제1항에 의해 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못 하고, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
최초 임차한 때로부터 임대차 기간이 10년이 경과한 경우에는 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없으므로, 임대인과 재계약에 관하여 협의가 되지 않는 경우 임대차 관계는 종료되고 임차인은 점포를 인도하여야 한다. 그런데 이 경우에도 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 부여하여야 하는지 문제된다.
종전의 일부 하급심에서는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점을 들어 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 적용할 수 없다고 보아, 임대차 기간이 10년을 경과한 점포는 임대인이 권리금 회수에 협조할 의무가 없다고 판단하기도 하였다.
대법원은 2019. 5. 16. 선고한 2017다225312 판결에서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는 범위 내에서만 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 제한하고 있지 않은 점, 임대차기간이 10년이 지나도 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있는 점 등을 근거로 임대차기간이 10년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 판결하였고, 이후 법원은 일관되게 동일한 취지로 판결하고 있다.
권리금 회수를 할 수 있는 기간 임차인이 권리금 회수 기회 보호를 요청할 수 있는 시점을 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시”이므로, 임대차기간이 6개월 이상 남은 시점에서는 임차인은 자신이 주선한 신규임차인과 임대차 계약을 체결할 것을 요청할 수 없고, 임대차 계약이 종료된 이후에도 비로소 신규임차인을 물색하여 임대차계약 체결을 요구할 수도 없으므로, 위 기간 내에 신규임차인과 권리금계약을 체결하여야 한다.
임차인이 임대인에게 권리금 회수 기회 보호를 요청하기 위해서는 임차인은 권리금을 지급할 의사가 있는 신규임차인을 물색하여 권리금계약을 체결하고, 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약이 체결될 수 있도록 주선을 하여야 한다.
임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 권리금 계약을 체결하지 않아도 거절 행위로 볼 수 있다.
다만, 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하므로, 임차인 입장에서는 권리금 계약 체결 후 임대차 계약 체결을 요청하는 것이 안전한 방법이 된다.((주)파마시마 박정일 변호사)