[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 계약금과 별도로 권리금을 지급했던 상가임차인이 임대차계약을 해제하며 권리금 반환을 청구한 경우, 임대인은 권리금을 돌려줘야 할까요.
계약금과 별도로 권리금을 지급한 임차인이 계약 해제를 이유로 계약금 및 권리금의 반환을 청구한 경우, 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 증명이 없다면, 임대인이 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단한 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
2016년 3월경 OO 신도시 신축 아파트 내 상가를 분양 받은 임대인 B는 다음달 A에게 해당 상가를 부동산중개업소 용도로 임대차보증금 3,500만 원, 임대료 170만 원, 기간 24개월인 임대차 계약을 체결했습니다. A는 계약금과 별도로 권리금 명목으로 B에게 2,000만 원을 지급했습니다.
계약서에는 '상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차 계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다'는 특약이 있었습니다.
그런데 2017년 12월경 A는 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구했고, 이를 B가 거부하자 B를 상대로 소송을 제기하였습니다.
원심 법원은 "A가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다"고 판단하면서도 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제됐다는 이유로 B의 권리금 반환 의무를 인정해, 원고 승소 판결을 하였습니다.
대법원 민사2부는 A가 B를 상대로 제기한 기타(금전) 소송에서 원고 승소 판결을 한 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈습니다(2019다219953).
재판부는 "B의 사정으로 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서 B는 원칙적으로 A에게 권리금을 반환할 의무가 없다. 특히 A는 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장 받았지만 행사하지 않았다"고 판단하였습니다.
이 사건에서 대법원은 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없기에 B는 A에게 권리금을 반환할 의무가 원칙적으로 없고, 나아가 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장 받았음에도 이를 행사하지 않았기에 B에게 권리금반환의무가 발생하지 않는다고 판단하였습니다.
"권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우 원칙적으로 그 권리금 반환의무를 지지 아니하지만, 임대인이 임대차 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하는 등 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다"는 것이 대법원의 기본적 입장으로, 위 판결 역시 대법원의 기본적 입장에 기반해 예외적 사유를 특히 엄격하게 본 것이라 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트