양도행위시 근저당권의 피담보채권액이 부동산 시가를 초과한 경우 사해행위인지 여부 [박병규 변호사 칼럼]

박병규 이로 대표변호사l승인2016.11.24l수정2016.11.24 10:47

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[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 채권자취소권이란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 자기의 일반재산을 감소시키는 법률행위를 한 경우에, 채권자가 그 법률행위를 취소하고 재산을 원상으로 회복하는 것을 내용으로 하는 권리를 말합니다.(민법 제406조)

채권자취소권을 행사하려면 ⓛ 피보전채권의 존재, ② 사해행위, ③ 사해의사의 요건을 충족해야 하는데, 채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되는지 여부는 처분행위 당시를 기준으로 판단해야 하므로 담보로 제공된 부동산이 사해성 여부가 문제되는 재산처분행위가 있은 후에 임의경매 등 환가절차가 진행된 경우에 재산처분행위의 사해성 여부를 판단하기 위한 부동산 가액의 평가는 사해성 여부가 문제되는 재산처분행위 당시의 시가를 기준으로 하여야 합니다.(대법원 2002.11.8.선고.2002다41589판결)

최근에 공동담보로 근저당권이 설정되어 있는 토지와 건물을 양도한 경우, 양도행위 시점에서 이미 근저당권의 피담보채권액 합계가 토지와 건물의 시가합계액을 초과한다면 일반채권자와의 관계에서는 위 양도행위가 사해행위에 해당하지 않는다고 판단한 사안이 있어, 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

병개발은 2013.12.13. 갑으로부터 230,000,000원을 변제기 2014.12.12.로 약정하여 차용하였습니다. 한편, 병개발은 2014.12.15. 을과 사이에 그 소유의 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 매매예약을 체결하였고, 위 매매예약에 따라 같은 해 12.16. 위 각 부동산에 관하여 을 앞으로 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었습니다.

위 매매예약 체결일인 2014.12.15.을 기준으로, 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 이를 공동담보로 하는 각 근저당권설정등기가 마쳐져 있었습니다. 별지목록기재 부동산에 관하여는 위 각 근저당권 이외에도 울산지방법원 접수 채권최고액 150,000,000원, 근저당권자 신태경, 채무자 병개발로 된 근저당권설정등기가 마쳐져 있었습니다. 별지 목록 기재 각 부동산의 시가는 2015.5.31.을 기준으로 4,211,456,780원이었고, 2014.12.15.에도 같은 액수일 것으로 추인되는 상황입니다.

이에 갑은 을을 상대로 사해행위취소소송을 법원에 제기하였고, 울산지방법원은 위 소송에서 원고패소판결을 하였습니다.

법원은 “저당권이 설정되어 있는 재산이 사해행위로 양도된 경우에 그 사해행위는 그 재산의 가액 즉 시가에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서 성립하고, 피담보채권액이 그 재산의 가액을 초과하는 때에는 당해 재산의 양도는 사해행위에 해당한다고 할 수 없다”고 설명하였습니다.

재판부는 “갑이 주장하는 사해행위 시점인 2014. 12. 15.을 기준으로 별지 목록 기재 각 부동산에 설정되어 있는 각 근저당권의 피담보채권액의 합계액(4,692,000,000원 + 150,000,000원 = 4,842,000,000원)이 그 각 부동산의 시가합계액(=4,211,456,780원)를 초과함이 계산상 명백하므로, 위 부동산의 양도는 병개발의 일반 채권자인 갑과의 관계에서 사해행위에 해당하지 않는다“고 밝혔습니다.

위 법원은 공동담보로 근저당권이 설정되어 있는 토지와 건물을 양도한 경우, 양도행위 시점에서 이미 근저당권의 피담보채권액 합계가 토지와 건물의 시가합계액을 초과한다면 일반채권자와의 관계에서는 위 양도행위가 사해행위에 해당하지 않는다고 판단한 것입니다.

대법원은 “저당권이 설정되어 있는 재산이 사해행위로 양도된 경우에 그 사해행위는 그 재산의 가액, 즉 시가에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서 성립하고, 피담보채권액이 그 재산의 가액을 초과하는 때에는 당해 재산의 양도는 사해행위에 해당한다고 할 수 없다.” 고 판결하였습니다.(대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다70090 판결)

위 법원의 판단은 대법원 판결의 취지와 동일선상에서 사해행위는 부동산 시가에서 근저당권의 피담보채권액을 공제한 금액의 범위 내에서 성립하는데, 부동산 양도행위 시점에 이미 근저당권의 피담보채권액 합계가 부동산 시가를 초과하여 일반채권자를 위한 담보 가치가 남아 있지 않으므로 위 부동산 양도행위가 사해행위에 해당하지 않는다고 판단한 것이라 할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사

저서 : 채권실무총론(상, 하)

박병규 이로 대표변호사  .
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