[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주택임대차보호법에서는 임차인의 경우 계약만료 1개월 전까지 계약갱신의 거절을 통지할 수 있고, 이 통지가 없는 경우 계약이 갱신된다는 규정(주택임대차보호법 제6조 제①항 후단부분)이 있는데 반하여 상가임대차보호법의 경우‘임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (상가임대차보호법 제10조 제①항)’라고만 규정하고 임차인의 계약갱신 거절권은 규정하고 있지 않아 ‘상가임대차에서 계약으로 임대차의 자동갱신을 규정하고 있을 경우 임차인에게 갱신거절권이 인정될 수 있는지’에 관하여 논란이 있었습니다.
최근 임차인의 보호와 관련해 ‘상가임차인에게 상가임대차보호법에는 규정하고 있지 않은 계약갱신거절권은 인정할 수 없고, 법률이 없는 한 당사자간 계약이 적용된다.’라는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
건물 소유주인 A(임대인)는 2016년 4월 B(임차인)와 계약기간은 2016년 5월 1일부터 2017년 4월 30일까지, 보증금 5000만원, 차임 및 유지비 월 400만원으로 하는 임대차 계약을 체결하며 아래와 같은 특약을 했습니다.
[ 임대차 계약 상 특약 ]
1. 임대인 또는 임차인이 기간만료 3개월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건 변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장한 것으로 간주한다.
2. 계약이 갱신된 경우, 임차인이 서면으로 해지통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약 종료일로 한다.
임차인은 B는 2016년 7월 이 임대차계약의 보증금반환채권을 C에게 양도하고 이를 임대인은 A에게 통지했습니다.
2017년 3월 23일(계약만료 한 달여 전) 임차인 B는 “부득불 폐업을 하게 되어 더 이상 임대차기간을 연장할 수 없으니, 임대차 기간 만료일인 2017년 4월 30일에 보증금을 반환해 달라.”는 내용증명을 발송했습니다.
임대인 A는 위 계약상 특약에 따라 임차인 B가 임대차 기간만료 3개월 전에 임대차계약의 종결 의사를 통지하지 않았으므로, 임대차는 자동적으로 연장이 되고 임차인의 계약 종료 의사표시(계약 갱신 거절의 의사표시)는 특약에 따른 해지 통보에 불과하다는 주장을 하였습니다.(이에 따르면 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지난 2017년 6월 26일이 계약 종료일이 됩니다.)
임대인 A는 임차인 B가 C에게 보증금반환채권을 양도 했으므로 B에게는 임대차 보증금에 대한 권리가 없고, C에게 보증금을 반환하겠다며 보증금(6월 26일까지의 차임과 비용을 제외한 보증금)을 법원에 변제 공탁하였습니다.
이에 임차인 B는 “임대차 기간만료 3개월 전까지 서면으로 해지하겠다는 통지를 하지 않으면 계약이 자동갱신 되도록 한 위 특약은 상가임대차보호법 제15조에 위반되어 무효”라며 임차인 A를 상대로 부당이득금 반환소송(임대인 A가 주장하는 차임과 비용부분)을 제기하였습니다. 임차인 A의 주장에 관해 1심과 2심 법원이 결론을 달리 하였습니다.
1심 법원은 임차인 A의 전부승소판결(2017가소7066042)을 했습니다. 이 사건은 소액심판사건이라는 이유로 판결이유가 기재되지 않았지만 임차인의 주장대로 위 계약서상의 특약을 무효로 보아 계약 갱신이 되지 않은 것으로 판단한 것으로 보입니다.
그러나 항소심 법원은 이에 대하여 “주택임대차보호법과 달리 상가임대차보호법은 임대인이 임대차 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우에는 계약이 갱신되도록 하는 내용만 규정할 뿐 임차인의 갱신거절의 통지에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다.”판시하며“상가임대차보호법 제15조가 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하더라도, 이 사건 특약에서 규정된 임차인의 갱신거절통지 및 묵시적 갱신에 관한 규정은 상가임대차보호법에서 정하고 있지 않은 갱신거절 통지권을 임차인에게 주고 있는 것일 뿐이어서 상가임대차보호법 규정에 위반된다고 볼 수 없다.”고 밝혔습니다.
또한 “임차인 B가 자신의 갱신거절통지에 따라 원래의 임대차기간 종료일은 2017년 4월 30일에 임대차가 종료되었다고 주장하지만, 이 사건 계약의 특약에 의해 B가 기간만료 3개월 전까지 의사표시를 하지 않은 이상 임대차계약은 12개월의 임대차기간으로 갱신되었다고 봐야한다.”고 하며 “따라서 특약 등에 따라 갱신거절 통지를 계약해지의 통지로 보아 임대임 A가 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과한 2017년 6월 26일에 임대차가 종료 되었다고 보는 것이 타당하고 그 기간 동안 미납한 차임과 전기요금을 보증금에서 공제한 것도 정당하다.”고 판시하였습니다. 이에 대해 대법원은 원고의 상고이유서 미제출로 결국 이에 대한 판단없이 상고기각으로 판결을 하였습니다.
임차인 보호를 강조하는 입장에서 보면 1심 법원의 견해가 타당하다고 보이지만, 사적자치의 원칙을 강조해서 강행법규가 없는 이상 계약당사자의 합의(계약서상 특약 내용)를 우선한 항소심의 판단도 나름 의미가 있다할 것입니다.
이 사건의 경우 대법원에 상고는 되었으나 원고가 상고이유서를 제출하지 않아 상고기각이 되어 결국 대법원의 판단을 받지 않은 채 사건이 종결되었기에, 추후 이에 대한 대법원의 최종 유권해석이 필요한 사안이라 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사