[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 권리금이란, 상가건물에서 영업을 하거나 영업을 하려고 하는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 상가의 위치에 따른 영업상의 이점 등 재산적 가치를 이용하기 위해 지급하는 금전 등을 의미합니다.
권리금은 원래 법으로 보장된 권리가 아니었습니다. 그래서 상가임대인과 상가임차인간의 갈등이 빈번하게 계속 되어왔습니다. 이러한 사회적 분위기를 반영하여 2015년 상가건물임대차보호법이 개정되었고 현재는 상가건물임대차보호법 ‘제10조의4’ 조항으로 보장되고 있습니다.
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
최근 임대차 기간이 10년이 경과하여(개정 전 5년) 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없는 경우에도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보장해야 한다는 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다. A씨는 2010년 10월부터 5년간 B씨의 건물에서 음식점을 운영했습니다.
계약이 만료되기 3개월전 A씨는 새임차인과 권리금 1억 4,500만원을 받기로하는 권리금 계약을 체결하였고, B씨에게 새 임차인과 임대계약을 체결할 것을 요구했습니다.
이러한 요구에 대해 B씨는 ‘건물을 재건축하겠다’라는 이유를 들어 새 임차인과의 임대계약 체결을 거부하였고, A씨는 새 임차인으로부터 권리금을 회수하지 못하게 되었습니다.
A씨는 B씨가 자신이 주선한 새로운 임차인과의 임대계약 체결을 거부하여 권리금 회수할 기회를 놓쳤다고 B씨를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 1심과 2심에서 A씨는 모두 패소했습니다.
재판부는 “전체 임대차 기간이 5년이 경과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무가 발생하지 않는다”라고 판단하였습니다.
1심, 2심과 달리 대법원은 “전체 임대차 기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신을 요구할 권리가 있는지와 무관하게 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호할 의무가 있다”고 판시하였습니다.
대법원은 “임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해 계약갱신요구권을 부여한 상가건물임대차보호법 10조와 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수하도록 보장하는 동법 10조의4는 그 입법 취지와 목적이 전혀 다르다”고 밝혔습니다.
소유권은 강력한 물권적 권리로, 민법의 기본 원칙상 임대인의 소유권을 과도하게 제한할 수 없다는 관점에서 보면 1심과 2심의 판결이 타당해보입니다.
다만 권리금은 유·무형의 재산적 가치라는 점과 임차인의 권리금을 보장하고자 하는 동법 ‘제10조의4’ 취지를 감안한다면 대법원의 판단도 의미가 있다할 수 있습니다. 따라서 임대인은 상가임대차기간이 10년이(개정전 5년) 경과하더라도 임차인의 권리금 회수기회를 정당한 이유 없이 방해거나 거절할 수 없습니다.
결국 위 대법원의 판단은 임대인의 계약갱신요구권 행사 기간이 지났음에도 불구하고, 권리금 회수 기회를 보장해야 하는 점을 명확히 했다는 것에서 큰 의의가 있다고 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사