일주택자는 괜찮나 [문경재 칼럼]

문경재 미디어파인 칼럼니스트l승인2020.07.17l수정2020.07.17 09:14

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[미디어파인 칼럼=문경재의 시시콜콜 경제] 홍수처럼 쏟아지는 부동산 대책에 일주택자도 어안이 벙벙하다. 다주택자에게 퍼붓는 세금폭탄은 본인에게 해당 없어 그러려니 한다. 치솟는 주택 가격과 폭등하는 전월세에 망연자실한 무주택자를 보며 가슴을 쓸어내리며 안도하기도 한다.

그러나 한 켠에는 불안감이 똬리를 튼다.
일주택자도 정말 괜찮은지 짚어보자.

보유세, 가파르게 오른다.
보유세는 재산세와 종합부동산세를 합쳐 부르는 말이다. 주택 재산세는 매년 7월과 9월에 반반씩 내고, 종합부동산세는 12월에 낸다. 6월 1일자로 보유한 사람이 그 해 세금을 낸다.

현 정부는 공시가격 현실화를 추진해 시세 반영률을 매년 높이고 있다. 서울의 경우, 공동주택 공시가격은 작년 14%, 올해 14.7% 올랐다. 이에 따라 올해 서울 아파트 재산세는 전년대비 22.2% 상승했다.

서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84제곱미터 아파트는 올해 보유세가 324만원 가량이다. 2018년 177만원에서 2년간 147만원(83%↑)이 올랐다.

서초구의 반포자이아파트 같은 면적의 올해 보유세는 1082만원 정도다. 2018년 515만원에서 2년간 567만원(110%↑) 오른 것이다.

내년에는 더 오른다.
공시가격 현실화 비율을 시세의 최대 90%까지 올린다는 로드맵 때문이다. 종부세율도 올해 0.5~2.7%에서 내년에는 0.6~3%로 상향 조정된다. 추가로 종부세 공정시장가액비율을 내년에는 95%까지 끌어올려 세부담은 가중될 전망이다.

정리하자면 내년에도 재산세가 많이 오를 것이고, 종부세는 더 많이 오르며 신규 대상자도 확대될 예정이다. 집사려 대출받고, 세금내려 빚진다는 자조가 나올 판이다.

단기 매매시 양도세 공출 기다린다.
주택을 1년 이내에 팔면 양도소득세가 70%(지방세 포함77%)다. 2년 미만 보유는 60%로 단기 차익을 세금으로 환수한다. 불가피하게 2년내 주택을 파는 일주택자는 차익을 공출 당하게 됐다.

일주택자가 분양권을 보유하고 있을 경우, 분양권도 주택 수에 포함하는 법안이 발의돼 있다. 이 경우 비과세 혜택도 못 받고, 2주택자로 판정해 양도세를 중과하게 된다.

만30세 미만 미혼 자녀 주택 취득세 최대 12% 중과
30세 미만의 미혼자녀가 세대분리를 하여 독립된 생계를 유지하던중 주택을 취득하면 8%의 취득세 중과 대상이다. 종부세와 양도세는 자녀에게 개별 부과되지만, 취득세는 지방세법에 따라 세대합산하기 때문이다.

자녀가 둘이고 각각 집을 산다면 늦게 등기하는 집은 3주택으로 간주, 12%의 취득세율을 적용한다. 결혼한 자녀나 만30세 이상은 해당되지 않는다.

자녀가 5억원짜리 집을 사면 종전에는 5백5십만원의 취득세를 내면 됐다. 그러나 앞으로는 4천4백만원의 취득세(8.8%)를 내야 한다. 청약가점도 낮고, 취득세 중과도 맞아야 하는 20대의 내 집 마련은 더욱 어려워 졌다. 20대에게는 그들의 선배들이 한 번도 경험해보지 못한 스릴러다.

거주이전의 자유가 제한된다.
직장, 육아, 기타 사정으로 소유 주택을 세주고, 세사는 사람들의 강제 귀환이 앞당겨질 전망이다. 장기보유특별공제가 실거주 요건을 강화한 것이다. 보유시 최대 80%의 양도소득세 공제에서 보유 최대 40%, 실거주 최대 40%로 바뀌기 때문이다.

재건축 아파트의 경우, 2년 실거주 요건을 채우지 못하면 새 아파트를 받을 수 없다.

소유 아파트에서 살던 사람들의 갈아타기도 만만찮다.
9억 이상 주택은 양도세를 내야 하고, 이사가고 싶은 집은 더 비싼 경우가 많다. 취득세도 많을뿐더러 대출규제도 높아 이러지도 저러지도 못하는 일주택자들이 많이 생겼다. 이 상황이 언제 ‘얼음땡’이 될지 자라목 될 지경이다.

어쩌겠는가.
세금이 늘어나고 거주이전이 어려울지라도 더 큰 면적, 신축, 상급지로 이동은 일주택자의 희망이다. 돈을 더 모아 목표를 이루시길 바란다.

비 오면 장우산을 써도 바지가랑이 젖기 마련이다. 일주택자가 마주한 현실이다.

문경재 미디어파인 칼럼니스트  .
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