공공참여형 재건축등 수도권 주택 공급 확대 [문경재 칼럼]

문경재 미디어파인 칼럼니스트l승인2020.08.04l수정2020.08.04 17:14

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[미디어파인 칼럼=문경재의 시시콜콜 경제] 서울 등 수도권에 13만2천 가구의 주택을 추가 공급하는 대책이 나왔다.

정부가 서울 태릉 골프장 부지 등 신규 부지를 발굴하고, 공공 재건축 제도를 도입하는 등의 방안으로 주택을 공급할 예정이다.

신규 택지 개발 : 3만3천호
대통령의 ‘발굴’ 지시 이후 신규 택지에 약 3만3천호를 공급할 예정이다.

덩어리 큰 택지는 태릉골프장 1만호, 정부 과천 청사 부지 4천호, 용산 캠프킴 3천1백호, 서부면허시험장 3천5백호, 상암DMC 미매각 부지 2천호 등이다.

3기 신도시 및 도심내 개발예정 부지 : 2만4천호
3기 신도시 등의 용적률을 높여 2만호를 추가 공급한다.

또한 강남구 서울의료원 부지에 주거기능을 강화해 당초 8백 가구에서 3천 가구로 확대 공급한다. 용산정비창 부지에도 당초 8천호에서 1만호로 2천호를 늘려 공급한다.

공공 참여형 재건축 용적률 500%, 50층까지 : 5만호
재건축에 공공참여형 고밀재건축을 도입해 5년간 5만호를 공급한다.

한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 주도적으로 참여하는 정비사업이다. 소유자 2/3 이상의 동의를 얻어 참여 여부를 결정한다.

이 방식으로 재건축을 할 경우, 용적률을 300~500% 수준으로 상향하고 층수는 최대 50층까지 허용할 계획이다. 증가된 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수한다. 기부 채납된 지분은 임대 50% 이상, 공공분양 50% 이하로 배분한다.

또한 정비구역으로 지정되지 않는 지역에서 공공재개발이 가능토록 허용해 2만호를 추가 공급한다. 주로 노원, 도봉, 강북구 등 강북 지역이 대상이다.

조합원 물량을 뺀 50%를 임대주택으로 공급한다. 인센티브로 종상향, 용적률 상향, 분상제 제외 등의 혜택이 주어진다.

규제완화를 통해 도심공급 : 5천호
노후 공공임대단지를 재정비해 3천호를 추가 공급할 계획이다. 또한 민간 부문의 공실 오피스, 상가를 주거 용도로 전환, 공공지원 민간임대주택으로 2천호를 공급할 예정이다.

정부는 그동안 공급은 충분하다고 주장해왔다.

다주택자들 때문에 집값이 올랐다고 진단하고, 세제 올리고 대출 조이는 정책을 펴왔다. 실제로는 2018년부터 서울 다주택자 비중이 꾸준히 줄어왔다. 실수요자 중심으로 재편된 것이다. 공급이 빠진 22번의 대책이 시장에서 먹혀들지 않는 이유다.

이번 공급확대 정책은 이런 인식이 작게나마 바뀌어서 다행스럽다.

정부가 재량껏 추진할 수 있는 분야는 신규 택지개발, 3기 신도시 용적률 상향, 도심 개발예정부지 공급 확대, 임대주택 재정비 등 6만호 정도다. 정부가 땅 주인이거나 공공부지들이 많기 때문이다. 이 중에는 도심에 있거나 도심 접근성이 좋아 실수요자들이 좋아할 만한 택지들이 더러 눈에 띈다.

그러나 태릉골프장은 주민반대, 과천은 대책 발표 후 과천시장이 개발반대 긴급 성명을 발표하는 등 반발도 만만치 않다. 정부가 갈등을 조정하고, 신속하게 추진해야 그나마 작은 성과라도 얻을 수 있을 전망이다.

공공참여형 재건축은 ‘역시나’다.
정부가 재건축을 규제하는 관점은 오히려 더욱 강화된 느낌이다.
분양가상한제에 재건축 초과이익환수제로 재건축이 지지부진한 현실이다.

거기다 임대를 대폭 늘린 콩나물 시루같은 아파트가 덤으로 오면 아마도 재건축은 올스톱 될 전망이다. 한 끼 먹으려는데 싼 기름에 튀긴 정크푸드, 고칼로리 설탕물 음료, 비싼 음식값 3단 콤보 격이다.

거기다 부총리와 여당 원내대표가 초과이익은 모두 환수하겠다고 으름장을 놓고 있다.
이익도 없으면서 임대만 잔뜩 껴안은 재건축을 누가 할 것인가.
도심에 가장 큰 공급을 해줄 재건축을 더욱 어렵게 만들어서 대책 실효성이 매우 낮다.

이번이 현 정부 23째 부동산 대책이다.
‘발굴’까지 하는 정책 전환은 칭찬할 만하다.
그러나 재건축 활성화 방안이 빠져 시장 안정화는 요원해 보인다.
최근 대책이 매달 발표돼 속칭 ‘월간 규제’가 된 정부의 다음 대책은 9월에나 나올 모양이다.

<서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 총괄표>

문경재 미디어파인 칼럼니스트  .
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