[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
개정된 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하고 있으나, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 갱신요구권을 인정하지 않고 있습니다. 다만, 실거주를 핑계를 임차인을 내쫓고 새로운 임차인을 들인 경우, 일정한 기준에 의한 손해배상책임을 인정하고 있습니다.
최근 직접 거주 이유로 미리 계약갱신 거절을 한 임대인이 기존 임차인이 이사간지 사흘만에 새 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 임대인의 임차인에 대한 손해배상책임을 인정한 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
A는 2019년 4월경 임대인 B와 보증금 6억 5,000만 원에 2년간 임대차 계약을 맺고 OO아파트에 거주했습니다.
B는 A가 계약 갱신을 요구하전인 2021년 1월경 B에게 "올해는 입주해야 해서 전세연장 계약이 어려운 상황이다. 이사 준비에 차질이 생기지 않도록 미리 연락하는 부분 양해 부탁한다"는 내용의 문자를 보냈습니다.
임대인인 B가 직접 거주할 목적을 밝히며 계약 갱신 거절을 통지했기에 A는 다른 아파트를 구해 2021년 4월경 이사를 했습니다. 그런데 B는 A가 이사한 지 3일 만에 새 임차인과 보증금 11억 원에 새로운 임대차 계약을 체결하였습니다.
이 사실을 알게 된 A는 B를 상대로 소송을 제기하였고, B는 "A가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신 거절에 따른 손해배상의무가 없다. 처음에는 이 아파트에 직접 거주할 생각이었지만 2021년 4월경 정부의 가계대출 관리 방안이 급격히 변화돼 은행에서 대출을 받지 못해 제3자에게 임대하게 된 것일 뿐이므로 새 임대에는 정당한 사유가 있다"는 취지로 다투었습니다.
서울중앙지법 민사4단독은 A가 B를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 "B는 A에게 2,250만 원을 지급하라"는 취지로 원고승소 판결을 했습니다(2022가소1067836).
재판부는 "B가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 A에게 계약갱신 요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다"고 전제한 후,
"임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정, 예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것“ "B가 A에게 갱신거절의 의사를 밝힌 2021년 1월 당시에는 금융기관에서의 대출이 어려워질 것임을 예측할 수 있었을 뿐만 아니라 B가 주장하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다"고 판단하였습니다.
나아가 "특별한 사정이 없으면 B는 A에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있다"고 보아, B가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액인 2,250만 원을 손해배상액으로 판결했습니다.
위 판결에서 주의 깊게 살필 점은, 첫째, 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 경우, 임차인이 추후 손해배상을 청구하기 위해 별도로 계약갱신 요구를 할 필요가 없다는 점,
둘째, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정, 예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것으로, 사안의 경우는 이에 해당하지 않는 다는 점입니다.
결국 임차인이 계약갱신을 원할 때는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구를 하여야 하지만, 임대인이 먼저 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 별도의 계약갱신 요구 없이도 추후 손해배상을 청구할 수 있습니다.
나아가 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신 요구를 거절해 부득이 이사할 수밖에 없게 된 경우, 임차인은 종전 임대차 목적물 소재 주민센터에 확정일자 부여 현황 정보를 요청해 임대인의 실거주 여부를 확인할 필요가 있고, 임대인이 실거주하지 않는 것이 확인된다면 위와 같은 손해배상청구를 할 수 있습니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트