[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 규정하면서, 일정한 요건 특히 임대인의 실거주 사유의 경우 갱신거절권을 인정하고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다
6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
임차인이 갱신요구 기간 내에 계약갱신을 요구한 경우, 임대인은 실거주 사유로 갱신거절을 할 수 있을까요? 나아가 임대인의 지위를 승계한 임대주택의 매수인 역시 갱신거절을 할 수 있을까요?
최근 임차인이 임대차계약 갱신을 요구했더라도 임대인은 주택임대차보호법에서 정한 기간(임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내라면 실거주 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절 기간 내라면 실거주 사유로 갱신거절을 할 수 있다는 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
임차인 B 등은 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 갱신요구권을 행사했습니다. 이후 A 등은 임대인으로부터 해당 임대주택을 매수하였습니다. A 등은 임대인 지위를 승계한 뒤 자신의 실거주를 이유로 B 등의 갱신요구를 거절하고, B 등을 상대로 주택의 인도를 구하는 소송을 제기하였습니다.
1심 법원은 원고 일부승소 판결을 했지만, 2심 법원은 원고 패소 판결을 했습니다.
대법원 민사3부는 A 등(임대인)이 B 등(임차인)을 상대로 제기한 건물인도소송에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 환송하였습니다(2021다266631).
"주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비춰 볼 때, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다.
그렇다면 각 호의 사유가 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다."
위 사건의 쟁점은, 임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수해 임대인의 지위를 승계한 자가 목적 주택에 실제 거주한다는 사유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부입니다.
위 질문에 대하여 대법원은, 첫째 임대주택의 양수인은 종전 임대인과 별도로 독자적 갱신거절권을 행사할 수 있다,
둘째, 임대주택의 양수인 역시 주택임대차보호법상 갱신거절기간(임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에서만 갱신거절권을 행사할 수 있다,
셋째, 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 적법한 갱신거절기간 내에 갱신거절권을 행사할 수 있다 고 판단을 하였습니다.
결국 임차인의 계약갱신 요구가 있더라도, 임대인 또는 임대주택 양수인은 갱신거절기간 내라면 실거주 사유를 이유로 갱신거절을 할 수 있다고 대법원은 판단한 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트