[박병규 변호사의 법(法)이야기] 아래와 같은 경매물건이 나온 경우, 이를 경락받기위해 상당히 많은 사람들이 응찰에 임하게 되겠지요? 이러한 경우 경매에 임하는 응찰자들의 제각각 다른 상황에 대하여 한번 생각해 보도록 하겠습니다.
※ 100억 원 감정평가 된 빌딩(지하2층 지상8층 건물)이 경매에 나와서 한번 유찰되어 80억 원에도 응찰자가 없어서 다시 유찰되어 64억원까지 저감된 경매물건이 있다고 가정하여 봅니다. 이런 물건에는 응찰자가 10명 이상이 될 것입니다.
A씨는 경매경력 20년 배태랑 투자자로 이 물건을 낙찰 받아 리모델링 후 120억 원 정도 매각을 하려고 하여 그 입찰금액을 다음과 같은 기준으로 정하였습니다. 80억 원에 응찰자가 없었으므로 80억 원과 64억 원의 중간인 73억 원 정도가 되면 낙찰이 가능할 것으로 생각하고, 등기비용으로 3억5천만 원(낙찰가의 5% 정도)과 명도비용으로 5억 원, 리모델링 비용을 11억5천만 원 정도 예상하니 총 비용으로 93억 원이 들어가서 120억 원에 매각하면 27억 원의 차액이 발생할 것으로 생각하고 응찰에 임하고 있습니다.
B씨는 이 건물의 현소유자로 부도가 나서 건물이 어쩔 수 없이 경매를 당하였으나 제3자를 내세워 다시 매입 하려고 준비를 하고 있는바, 매달 임대료가 외부적으로 알려지기는 월 5천만 원 정도가 나왔으나 실제로는 월 임대료가 6천5백만 원 정도가 되므로 이를 은행이자율 대비로 계산해보니 건물가액은 125억 원이 넘을 것으로 판단하였습니다. 1차 경매 때는 자금이 준비되어 있지 못한 관계로 입찰에 참가하지 못하였으나, 2번 유찰이 되자 적극적으로 자금 확보를 위한 노력을 하여 자금주를 만났습니다. B씨는 지난 번 가격 이상인 85억 원에 응찰하면 충분할 것으로 알고 응찰에 임하고 있습니다.
C씨는 이 건물의 임차인으로서 경매에 대해서는 문외한입니다. 그는 무역업을 하고 있습니다. 4, 5, 6, 7. 8층 5개 층을 보증금 1억 원/ 월 3천2백만 원에 임대하고 있습니다. 처음 건물에 입주하기 위해서 주변시세를 알아본 결과 주변에서는 월 4천만 원 정도가 있어야 얻을 수 있는 건물이었기 저렴하게 임차하고 있다는 사실을 알고 있습니다. 또한 거래처로부터 거래를 위한 100억 원 이상의 담보를 요구 받고 있었던 차였습니다. C씨는 이 건물을 100억 원에 낙찰 받아 먼저 담보로 제공하고자 하는 목적을 달성하고 은행에서는 낙찰 후 1년간은 낙찰금액을 기준으로 대출을 해주고 있으므로 은행으로부터 융자받는 데에도 유리하였고 나머지 부분(지하 1, 2 층 지상 1, 2 , 3층)에 대해 새로운 임차인을 찾아 임대료를 인상한다면 충분히 은행이자를 감당할 수 있다는 계산을 하고 있습니다. C씨는 100억 원에 응찰에 임하고 있습니다.
D씨는 자칭 경매의 달인으로 15년째 경매일을 하고 있는 업계의 최고전문가입니다. 모 기업체 회장으로부터 본 건물을 낙찰 받게 해달라는 의뢰를 받았습니다. 낙찰이 되면 컨설팅비용으로 1억 원을 받기로 하였습니다. D씨에게는 한판승부가 펼쳐지고 있는 것입니다. 속칭 수단과 방법을 모두 동원해야합니다. 주변의 시세파악부터 하였습니다. 주변에는 본 건물과 비교할 수 있는 건물이 없습니다. 거래사례비교법의 감정평가가 불가능한 상황입니다. 다시 주변의 임대료를 조사하여 본 결과 월 7천만 원은 나올 수 있다는 결론이 나왔습니다. 월 3천만 원의 임대료는 은행이자율로 계산한다면 150억 원 상당의 건물이 된다는 것입니다. 문제는 80억 원에도 아무도 응찰하지 않은 물건을 어떻게 100억 원 이상 가격에 응찰하도록 회장을 설득하는 것이었습니다. 마침내 회장을 설득하여 105억 원에 응찰하도록 결정하였습니다. 그리고 최초감정가 이상으로 응찰하기로 하였습니다. 응찰장에 들어선 D씨는 비처럼 흐르는 땀으로 등을 적시고 있습니다. 만약에 2등이 75억 원에 응찰한다면 차액이 30억 원이 벌어지게 됩니다. 이럴 경우, 과연 회장이 수수료를 줄까요?
E씨는 본 건물이 소재하고 있는 주변에 땅을 많이 가지고 있는 땅 부자의 운전기사입니다. 평소 30년 가까이 땅 부자 회장을 모시고 온 터라 회장이 E씨의 충성심에 감복하여 부탁을 하나 들어준다고 약속하였습니다. 땅 부자 회장은 경매물건에 대하여 관심이 없습니다. E씨는 회장의 통화내용에서 우연한 기회에 고급정보를 입수하게 되었습니다. 그 주변이 정비구역으로 지정된다는 극소수만이 알고 있는 최고급정보를 입수하게 된 것입니다. 경매인 경우에는 보상가의 최저기준이 낙찰금액이 될 것이라 생각하였습니다. 그리고 최소한의 보상가가 150억 원은 될 것이라는 계산적인 정보를 얻었습니다. E씨는 주변의 경매물건을 알아보기 위하여 노력하던 중 해당 빌딩이 경매에 나왔다는 사실을 알게 되었습니다. 땅 부자 회장으로부터 110억 원의 잔금지원도 약속받았습니다. 당일 110억 원에 응찰하였습니다. 응찰장에서는 응찰자 E씨를 두고 미쳤다고 하였습니다.
E씨는 기분이 너무 좋았습니다. 그리고 정비구역으로 지정된 후 보상금액이 160억 원이 된다는 사실에 다시 한 번 환상적인 상황이 되었습니다. 응찰자 E씨는 경매 ‘경’자도 모르는 완전 초보였습니다. 이렇듯 경매에 임하는 응찰자들의 상황은 너무나도 제각각 이기에, 경매컨설팅, 특히 아파트 같은 단순 물건이 아닌 이 사건 물건과 같은 물건에 대한 경매컨설팅은 참으로 어려운 것이라 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)