[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 최근 부동산 불경기의 여파로 경매사건이 늘고 있습니다. 경매 관련 자주 문제되는 것이 유치권인데, 문제는 과연 유치권자가 주장하는 유치권이 진정 유효한 것인지 여부입니다.
민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 ‘변제기’에 있는 경우에 비로소 성립하는 것인데, 특히 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권을 주장하는 경우, 부동산에 대한 압류 전에 공사대금채권의 변제기가 도래하였는지 여부에 따라 유치권 성립 여부의 결론이 달라지게 됩니다.
아래에서 유치권의 성립요건 중 변제기의 도래와 관련하여, 경매개시결정의 기입등기 후 공사를 마친 수급인의 경우 유치권이 성립하지 않는다는 취지의 판례를 소개합니다.
원고는 C 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 각 부동산'이라 한다)의 근저당권자로서 수원지방법원 평택지원 D로 부동산임의경매를 신청하여 위 지원으로부터 2014. 4. 8. 임의경매개시결정을 받아 경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 한다)가 개시되었고, 같은 날 이 사건 각부동산에 임의경매개시결정의 기입등기(이하 '이 사건 경매기입등기'라 한다)가 마쳐졌습니다.
피고 A은 피고 B 주식회사(이하 '피고 B' 이라고 한다)의 사내이사이자 대표자이고, 이 사건 경매절차에서 2014. 11. 5. 이 사건 각 부동산 지상 건물 리모델링 공사(이하 '이 사건 공사'라고 한다)와 관련하여 110,000,000원의 공사대금채권(이하 '이 사건 공사대금채권'이라 한다)이 있음을 주장하면서 이 사건 각 부동산에 관하여 유치권 신고를 하였습니다.
이에 원고는 피고들이 주장하는 이 사건 공사대금채권은 이 사건 경매기입등기가 마쳐질 당시 변제기가 도래하지 않았을 뿐만 아니라 발생하지도 않았고, 당시 피고들이 이 사건 각 부동산을 점유하고 있지도 않았다고 주장하며, 피고들을 상대로 이 사건 각 부동산에 관한 유치권부존재확인을 구하였습니다.
피고들은 2014.10. 24.경 이 사건 공사를 완료하여 공사대금채권이 발생하였고, 그 채권은 이 사건 각 부동산에 관하여 생긴 것이며, 피고들은 이 사건 각 부동산을 점유하고 있으므로, 이 사건 각부동산에 관하여 유치권이 있다며 다투었습니다.
수원지방법원 평택지원 제1민사부는 위 사건에 대하여 피고들의 유치권이 존재하지 않는다고 판단하였습니다(수원지방법원 평택지원 2014가합10238 유치권부존재확인의 소).
재판부는 “유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011.10. 13.선고 2011다55214 판결 등 참조).”고 전제한 후,
“이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 각 부동산에 관하여 2014. 4. 8. 임의경매개시 결정 기입등기가 마쳐진 사실은 앞에서 본 바와 같고, 피고 A은 2015. 1.29. 이 사건 제1차 변론기일에서 피고들이 실제 이 사건 공사 계약을 체결한 것은 2014. 6. 28. 경이라고 자백하였으며, 또한 피고들의 주장에 의하더라도 2014. 10. 24. 경 이 사건 공사를 완료하였다는 것인바, 이러한 사실을 종합하여 보면, 가사 피고들이 이 사건 공사와 관련하여 공사대금채권을 가지고 있다고 하더라도, 이 사건 각 부동산에 관하여 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생할 당시 이 사건 각 부동산에 대한 공사가 완공되지 아니하여 위 공사대금을 피보전채권으로 하는 유치권은 성립하지 아니하였다고 할 것이다.
또한, 피고들이 원고에 대하여 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하기 위해서는 늦어도 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2014. 4. 8. 이전부터 현재까지 적법하게 이 사건 각 부동산을 점유하고 있음을 입증하여야 하는데, 을 제6호증의 영상만으로는 피고들이 2014. 4. 8. 이전부터 이 사건 각 부동산을 점유하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 이 사건 각 부동산에 관한 피고들의 유치권은 나머지 점에 대하여 더 나아가 살펴볼 필요없이 존재하지 아니한다”고 판단하였습니다.
위 판결에서 주의하여 살펴볼 점은, 첫째, 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 점,
둘째, 피고들이 원고에 대하여 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하기 위해서는 늦어도 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2014. 4. 8. 이전부터 현재까지 적법하게 이 사건 각 부동산을 점유하고 있어야 한다는 점입니다.
사안의 경우, 이 사건 각 부동산에 관하여 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생할 당시 이 사건 각 부동산에 대한 공사가 완공되지 아니하여 위 공사대금을 피보전채권으로 하는 유치권은 성립하지 아니하였고, 나아가 경매기입등기가 마쳐진 2014. 4. 8. 이전부터 현재까지 적법하게 이 사건 각 부동산을 점유한 점에 대한 입증이 부족한 점 등을 이유로 피고들의 유치권이 인정되지 않았습니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트