[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 도시 및 주거환경정비법 제35조(조합설립인가 등) ② 재개발사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
1. 정관
2. 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류
도시 및 주거환경정비법 제35조 2항에 따르면, 재개발사업추진위원회는 조합 설립을 위해 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.
소위 ‘지분 쪼개시’를 통하여 재개발조합 설립 정족수를 충족한 경우, 설립인가를 취소할 수 있을가요?
‘지분 쪼개기’란 재건축을 앞둔 아파트나 상가의 분양자격, 즉 조합원이 될 수 있는 하나의 자격을 인위적으로 여러 개로 나누는 것으로, 지분을 쪼개서 소유자를 여러 명으로 바꾸면 소유자 각각에 대해 분양자격이 주어지는 방식을 말합니다.
이른바 '지분 쪼개기'가 재개발조합 설립 정족수 충족에 큰 영향을 미쳤다면, 설립인가를 취소해야 한다는 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
OO건설은 2008년 소유하고 있던 서울 성북구 장위3구역 토지와 건축물 지분을 임직원, 지인 등 209명에게 매매 또는 증여했습니다. 이 중 194명이 취득한 지분은 토지는 최대 6300분의 10, 건축물은 최대 98.51분의 4이었습니다. 거래가액도 최대 60만 원에 불과했습니다.
이들 중 185명은 각 토지 또는 건축물의 대표 소유자로 선임돼 조합설립에 관한 동의서를 제출했습니다.
결국 추진위는 장위3구역 토지 등 소유자 512명 중 391명에게 동의(동의율 76.37%)를 받아 2019년 5월 성북구청장의 조합설립인가를 받아냈습니다.
A 등은 "토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 받지 못했다"는 이유로 성북구청장을 상대로 주택재개발정비사업 조합설립인가 처분 취소소송을 제기하였습니다.
1심 법원은 원고패소 판결을 했지만, 2심 법원은 원고승소 판결을 하였습니다.
대법원 민사2부는 장위3구역 주민 A 등이 성북구청장을 상대로 제기한 주택재개발정비사업 조합설립인가 처분 취소소송에서 "조합설립인가 처분을 취소하라"는 취지로 원고승소 판결한 원심을 확정했습니다(2022두51901).
재판부는 "도시정비법령은 토지면적을 기준으로 한 동의 요건과 별도로, 토지 또는 건축물 소유자를 기준으로 한 동의 요건을 갖출 것을 요구한다. 조합 설립 관련 토지 등 소유자의 전체 의사가 왜곡되지 않도록 동의자 수 산정 방법에 관해 구체적으로 규정하고 있다
재개발조합 설립을 위한 동의 정족수 충족 등을 목적으로, 인위적으로 토지 등 소유자 수를 늘려 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 행위는 도시정비법령 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위"라고 판단했습니다.
나아가 “탈법행위를 판단하는 기준으로는 ① 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율과 면적 ② 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액 ③과소지분을 취득한 경위, 목적과 이전 시기 ④ 과소지분 취득에 합리적 이유가 있는지 여부 ⑤ 과소지분 취득자들이 토지 등 소유자 수에 산입됨으로써 전체 토지 등 소유자 수에 미친 영향 ⑥ 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도와 그 의사가 조합설립 동의 정족수에 미친 영향 ⑦ 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 사정 등”을 제시했습니다.
위 판결은 첫째, 지분 쪼개기의 경우 도시정비법령 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위가 될 수 있다는 점,
둘째, 탈법행위 판단의 구체적 기준으로, ① 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율과 면적 ② 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액 ③과소지분을 취득한 경위, 목적과 이전 시기 ④ 과소지분 취득에 합리적 이유가 있는지 여부 ⑤ 과소지분 취득자들이 토지 등 소유자 수에 산입됨으로써 전체 토지 등 소유자 수에 미친 영향 ⑥ 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도와 그 의사가 조합설립 동의 정족수에 미친 영향 ⑦ 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 이라는 판단기준을 제시하였다는 점에 그 의의가 있다할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트