[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 2016년부터 민사집행 특히 부동산경매에 관심을 가져, 부동산경매 관련 소송뿐 아니라 경매 절차에 관련된 많은 사건을 하면서, 부동산경매에서 가장 문제가 되고 또 중요한 것이 무엇인지 생각해 보게 되었습니다.
무엇일까요? 저는 부동산 명도라 생각합니다.
부동산 명도라 함은, 일반적으로 부동산에 대한 점유를 가져온다는 것을 의미합니다. 오늘은 부동산 명도중 경매절차를 통한 명도에 대하여 이야기해보려고 합니다.나홀로 경매를 하시는 분들이 가장 어려워 하시는 부분이, 명도입니다.
특히 초심자의 경우, 부동산 명도를 가장 힘들어 하십니다. 당연히 그럴 수 밖에 없지요. 점유자는 낙찰받은 사람과 대립되는 관계에 있기 때문입니다.
부동산경매 명도란 무엇인가? -
부동산경매 명도는 과연 어떤 성격을 가지고 있을까요?
저는 경매부동산 명도를 한마디로 정의한다면 협상이라고 생각합니다.
다음 기회에 경매부동산 명도의 전과정에 대하여 정리한 글을 올릴 예정이고, 오늘은 경매부동산 명도와 관련하여, 특히 인도명령과 관련된 이야기를 중심으로 이야기를 하려고 합니다.
부동산경매에서 낙찰자는 낙찰받은 후 가장 먼저 명도 걱정부터 하게됩니다.
'낙찰 받은 집에 깍두기 같은 험한 사람들이 살고 있으면 어쩌나.' 하는 두려움이 생기기 마련입니다.
그러나 대부분의 경우, 그러한 생각은 기우에 불과합니다. 명도 상대방(점유자)은 대부분 우리가 일상에서 흔히 만날 수 있는 사람입니다. 점유자 역시 낙찰자가 누군지, 경매 절차 등을 잘 몰라 오히려 불안해하는 경우가 많습니다.
때문에 낙찰자는 쓸데없는 걱정을 떨치고, 오히려 경매 낙찰자가 절대우위의 권리자라는 점, 나아가 부동산경매 명도는 무조건 된다라는 마음가짐으로 명도에 임하면 됩니다.
물론 그렇다고 하여, 점유자에 대하여 공격적으로 다가가면 절대 안됩니다. 그러면, 오히려 쓸데없는 감정의 소모 나아가 강제집행까지 해야하는 불편함이 생길 수 있습니다.
다신한번 말씀드리지만, 명도는 협상으로, 낙찰자 그리고 그 상대방인 점유자 등이 함께 윈윈할 수 있는 것입니다.
낙찰자는 시작부터 명도가 완료되는 순간까지 조급함과 불안함을 떨쳐버리고, 여유로움과 배려, 매너를 가지고 진행하면, 양자가 윈윈하는 상황으로 갈 수 있습니다.
-부동산경매 인도명령 -
앞에서 부동산경매 낙찰자가 절대적 우위라고 말씀드렸는데, 그 이유는 2002년 민사집행법에 부동산 인도명령제도가 도입되었기 때문입니다.
※ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등) ① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.
③ 제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다.
④ 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.
⑤ 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
⑥ 채무자ㆍ소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.
부동산의 인도명령이라 함은, 법원경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 채무자나 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원을 말합니다.
법원경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람의 경우, 2002년 인도명령제도의 시행 전에는 명도소송을 통해서만 부동산 인도가 가능했습니다. 그러나 명도소송은 오랜 시간과 노력이 필요하기에, 경매 낙찰자에게 너무 가혹하다는 이유로 인도명령제도가 도입되었고, 이제는 경매사건의 경우, 인도명령을 통해 간단, 신속히 명도집행을 할 수 있게 되었습니다.
인도명령은 낙찰자가 대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 잔금완납증명서를 첨부해 해당 법원에 신청해야 하며, 만일 이 기간이 경과하게 되면 명도소송을 통해 집행해야 합니다.
인도명령 결정은 신청 접수 후 통상 1주일 이내 내려지게 되고, 법원은 ‘인도명령 대상자’에게 ‘인도명령결정문’을 송달하게 됩니다. 채무자나 점유자 등이 인도명령을 따르지 않는 경우, 낙찰자는 이 ‘인도명령결정문’과 상대방에게 송달됐다는 ‘송달증명원’을 가지고 관할법원의 집행관 사무실에 가서 강제집행신청을 하면 됩니다.
주의할 점은 부동산인도명령은 공매와 달리 경매에만 있는 제도입니다.
인도명령은 경매 낙찰자에게 강력한 무기입니다.
명도 협의를 통해 이사가 원만히 진행될 것으로 판단되더라도 경매라는 특성상 점유자가 자신이 앞서 했던 약속을 지키지 못할 수 있습니다. 따라서 점유자와 대화가 원만히 진행되고 있다 하더라도 인도명령신청은 필요할 수 있습니다.
그래서 보통의 경우, 잔금납부와 함께 점유자들에 대하여 관할 법원에 부동산 인도명령을 신청하는 것이 좋습니다. 즉, 대화와 법적 절차를 동시에 진행하는 것이 좋습니다.
오늘은 부동산경매절차에서의 명도, 특히 인도명령에 대하여 간략히 살펴보았습니다. 다시한번 강조하자면, 경매절차상 명도는 협상입니다. 그 협상에서 낙찰자는 인도명령이라는 강력한 무기가 있습니다. 때문에 조급해할 필요없이 점유자와 명도협상을 하면 된다는 점을 기억하시면 좋을듯합니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트