[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 하면서, 그 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
최근 집합건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있다는 이유로 일부 구분소유자가 방해배제 청구로써 원상회복을 청구한 사건에서, 원심법원은 보존행위로 보아 각 공유자가 원상회복을 청구할 수 있다고 판단한 반면, 대법원은 관리행위로 보아 통상의 집회결의가 있어야 원상회복을 청구할 수 있다고 판단한 사안이 있어, 이를 소개하고자 합니다.
피고 서울주택도시공사(이하 ‘피고 공사’라 합니다)는 청계천 복원사업으로 인한 대체상가 공급을 목적으로 서울 송파구에 이 사건 집합건물을 신축하였습니다. 이 사건 집합건물은 패션관, 영관, 리빙관, ○○○관의 4개 건물이 중앙광장을 둘러싸는 형태로 구성되어 있었습니다.
원고는 2010. 4. 30. 피고 공사로부터 이 사건 집합건물 ○○○관 제△층 (호수 1, 2 생략)를 분양받아 그 무렵 소유권이전등기를 마친 구분소유자로, 그 무렵 피고 공사로부터 ○○○관 제△층 (호수 3, 4, 5, 6 생략)를 임차하여 □□□을 운영하였습니다.
이 사건 집합건물 관리단 대표위원회는 2014. 11. 26. 및 2016. 7. 15. ○○○관 지하 1층부터 지상 5층까지, 리빙관 지하 1층부터 지상 4층까지 중 각 층의 일부를 피고 주식회사 현대백화점(이하 ‘피고 회사’라 한다)에 일괄임대하여 판매시설을 개점하도록 하고, 그 용도와 업종의 변경을 승인하는 의결을 하였습니다.
원고의 사진관 점포는 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차의 대상구역에 속하지 않았고, 원고는 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 대하여 동의하지 않았습니다.
이 사건 집합건물 관리단 대표위원회는 2017. 2. 28. 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 관하여 ‘대상구역에 속하는 점포’의 구분소유자 중 86.6%, 의결권 중 95.35%가 서면 동의함에 따라 이 사건 집합건물 관리규약이 정한 의결정족수를 충족하였다고 판단하여 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차와 이를 위한 공사를 승인하기로 의결하였습니다.
이 사건 집합건물 관리단은 2016. 9.경부터 2016. 12.경까지 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차의 대상구역에서 종전 벽을 철거하는 공사를 하였고, 피고 회사는 2017. 1. 2.경부터 2017. 5. 27.경까지 전유부분과 공용부분의 구조와 배치를 바꾸고 인테리어를 하는 등의 공사를 하였습니다(이하 통틀어 ‘이 사건 공사’라 합니다).
피고 회사는 이 사건 공사를 통하여 원고 소유의 점포들이 있는 ○○○관 제△층의 공용부분 통로에 변경된 전유부분을 구획하기 위한 각 벽(이하 ‘이 사건 각 벽’이라 한다)을 설치하였습니다.
이에 원고가 피고 공사 및 피고 회사를 상대로 집합건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있다는 이유로 이 사건 각 벽 철거청구 등 소송을 제기하였습니다.
원심법원은, 피고 회사는 아래와 같은 이유로 원고에게 이 사건 각 벽을 철거할 의무가 있다고 판단하였습니다.
“이 사건 일괄구획 및 일괄임대차는 이 사건 각 벽 등을 설치함으로써 집합건물의 공용부분인 통로의 위치, 형상, 효용을 실질적으로 변경시키는 것이므로, 공용부분의 변경에 해당하고, 공용부분을 변경하기 위해서는 구 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제15조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의 등을 갖추어야 한다. 그런데 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차는 적법한 관리단집회의 결의를 갖추지 못하였으므로 무효이다.
피고 회사는 이와 같이 무효인 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 터 잡아 이 사건 각 벽을 설치하여 이 사건 점용 통로 부분을 사실상 전유부분과 같이 배타적으로 점유․사용함으로써 원고의 공유지분권을 침해하고 있다.
공유자는 자신의 지분권 행사를 방해하는 행위에 대해서 민법 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사할 수 있고, 공유물에 대한 지분권은 공유자 개개인에게 귀속되는 것이므로 공유자 각자가 행사할 수 있다.
이와 같이 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제 청구로서 원상회복을 구하는 경우에는 관리단집회의 결의를 거칠 필요가 없다.”
대법원의 아래와 같은 이유로 원심을 파기하고, 사건을 원심 법원으로 환송하였습니다(대법 2023다240879 손해배상(기))
“구 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정하고 있다. 민법 제265조 단서의 취지, 구 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합하여 보면, 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 구 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 구 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결 참조).
원고가 구하는 이 사건 각 벽의 철거는 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 따라 피고 회사에 점포를 임대한 다른 다수 구분소유자들의 이익에 어긋나는 것으로서 공용부분의 보존행위가 아니라 관리행위에 해당한다고 보아야 한다. 그렇다면 이 사건 각 벽의 철거를 위해서는 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는데 그러한 결의를 거친 바가 없다.”
원심법원과 대법원은 피고 회사의 이 사건 각 벽 설치가 원고의 공유지분권을 침해하였다는 점에 대하여는 견해가 일치하였습니다.
그러나 각 공유자가 원상회복을 청구할 수 있는지에 대하여는 의견을 달리하였습니다. 즉, 원심법원은 보존행위로서 각 공유자가 원상회복을 청구할 수 있다고 판단한 반면, 대법원은 관리행위로 보아 통상의 집회결의가 있어야 원상회복을 청구할 수 있다고 판단한 것입니다.
결국 대법원은 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있는 경우라면, 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수의 결의가 필요하다고 보아, 구분소유자들간의 이해충돌을 정리하였습니다.
구분소유의 경우 구분소유자들 간의 이해관계를 합리적으로 정리할 필요가 있다는 점에서, 구분소유자들간에 이익 충돌이 발생할 경우, 구분소유자 과반수 및 의결권의 과반수의 결의를 요한다고 판단한 대법원의 판단이 타당하다고 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트