[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 임대차 관계에서 임차인은 임차인대로 보증금을 돌려받지 못할까봐 걱정하고, 임대인은 월차임을 받지 못하게 되거나 임대 목적물을 돌려받지 못할까봐 걱정하는 경우가 많습니다.
임대차 기간이 종료되면 임차인은 임대인에 대하여 임대차 목적물 반환의무가 있고, 임대인은 임차인에 대하여 연체된 차임 등을 공제한 잔액에 대하여 보증금 반환 의무가 있습니다.
임대차 기간이 종료되었는데 임차인이 임대차 목적물을 반환하지 않는다면 임대인은 임차인을 상대로 건물명도 및 인도 받지 못하는 날에 상응하는 차임을 손해배상으로 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다.
민사소송법 제251조(장래의 이행을 청구하는 소)
장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.
민사소송법 제251조 장래의 이행을 청구하는 소에서 미리 청구할 필요란, 이행기가 도래하지 않았거나 조건 미성취의 청구권에 있어서는 채무자가 미리부터 채무의 존재를 다투기 때문에 이행기가 도래되거나 조건이 성취되었을 때에 임의의 이행을 기대할 수 없는 경우(대법원 2004. 1. 15. 선고 2002다3891 판결)를 말합니다.
예를 들어, 임대차가 종료된 뒤에도 임차인이 목적물을 반환하지 않는다면, 임대차 계약이 종료한 날부터 임차인이 반환할 때까지 기간 동안의 월차임을 임대인의 손해로 보아 손해배상액을 산정하게 되는데, 이것을 장래이행의 소라고 합니다.
최근 임차인이 임대목적물을 돌려주지 않는 불법행위와 관련한 채권자의 손해배상청구 소송에서 장래이행청구를 인용한 판결이 있어, 이를 소개하려고 합니다.
건물주인 A와 임차인 B는 임대조건을 둘러싸고 갈등을 빚다 2016년 5월 법원 조정을 통해 보증금을 돌려주고 임대계약을 해지하는 선에서 분쟁을 마무리 짓기로 했습니다. 그러나 이후 B는 건물에서 나가면서 열쇠를 A가 아닌 같은 건물에 살고 있던 전 임차인 C에게 주고 갔습니다. 이 사실을 알게 된 A는 B를 상대로 “건물을 인도하고 건물인도 완료일까지 월 50만원을 달라”는 내용의 건물인도 및 손해배상 청구소송을 냈습니다.
1심 재판부는 “B는 건물인도와 함께 520여만원의 손해배상금을 지급하라”고 원고 일부승소 판결을 했습니다.
그러나 B가 건물 인도를 완료할 때까지 매달 50만원씩 배상해야 한다는 A의 청구에 대해서는 “C가 해당 건물을 직접 점유하고 있어 B와 상관 없이 손해발생이 중단될 수 있으므로 장래 이행을 명하는 판결을 할 수는 없다”며 받아들이지 않았습니다.
2심 법원은 “A가 C와 연락하려는 노력을 다하지 않아 손해를 확대했다”고 전제한 후, B의 책임을 1심보다 제한해 손해배상액을 330여만원으로 감액하면서 1심과 마찬가지로 장래이행 청구 부분을 각하했습니다.
그러나 대법원 민사3부(주심 김OO 대법관)는 “장래에 채무의 이행기가 도래할 예정인 경우에도 채무불이행 사유가 언제까지 존속할 것인지가 불확실해 변론종결 당시에 확정적으로 채무자가 책임을 지는 기간을 예정할 수 없다면 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 없지만, 채무의 이행기가 장래에 도래할 예정이고 그때까지 채무불이행 사유가 계속 존속할 것이 변론종결 당시에 확정적으로 예정되어 있다면, 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 있다”고 전제한 후,
“C가 B의 양해를 얻어 건물을 점유한 후 건물인도를 계속 거부하고 있고, B가 여전히 A에게 건물에 대한 인도의무를 부담하고 있는 이상, B의 불법행위로 인한 A의 손해는 건물을 인도받을 때까지 계속해서 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있다고 볼 여지가 있다”고 보아, “손해가 확정적으로 예정된다면 A로서는 이를 미리 청구할 필요도 있으므로 원심은 이 부분에 관해서도 구체적으로 심리·판단해 장래의 이행을 명하는 판결을 선고해야 한다”고 판단하였습니다.
장래이행의 소는 현재 채무자의 태도에 비추어 장래의 이행을 명하는 것이므로 변론을 종결할 당시에 ‘미리 청구할 필요’가 있어야 합니다. 이와 관련하여 1,2심 법원은 제3자가 건물을 점유하고 있어 임차인과 상관없이 손해발생이 중단될 수 있다고 보아 장래이행 청구를 받아들이지 않았으나, 대법원은 임차인이 열쇠를 제3자에게 보관시켰더라도 임차인이 여전히 건물 인도의무를 부담하고 있다고 보아 임대인의 손해는 건물을 인도받을 때까지 계속해서 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있어 ‘미리 청구할 필요’를 인정하였습니다.
이 판결은 건물을 임차인이 직접 점유하고 있지 않더라도 임차인이 여전히 건물 인도의무를 부담하고 있다고 보아 임차인이 건물을 반환할 때까지 임대인의 장래이행 청구를 인용하였다는 데 그 의의가 있다고 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사